Immobilier : Malgré l’inquiétude, retour des acheteurs et crainte de nouvelles hausses des prix

Ils ont tenu bon, dans l’espoir que les prix et les taux d’intérêt finissent par baisser et revoilà les acheteurs sur le marché immobilier israélien, au moment où le risque de conflit régional semble s’éloigner, du moins pour l’instant. Ils redoutent une remontée des prix s’ils attendent davantage.

« Les acheteurs reviennent parce qu’ils ne peuvent plus attendre », estime Amit Gotlib, promoteur immobilier et entrepreneur qui construit des propriétés résidentielles dans le centre d’Israël.

« Combien de temps les gens pourront-ils encore attendre avant d’acheter ? Les loyers augmentent, les jeunes doivent quitter la maison de leurs parents, sans compter ceux qui se marient, les bébés qui naissent. De nombreux réservistes sont revenus de la guerre et, par là même, sur le marché », ajoute Gotlib.

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« Tous voient bien que les taux ne baissent pas mais craignent que les prix ne s’envolent, du fait de la pénurie de logements car le secteur de la construction n’a plus assez de bras. »

La flambée des taux d’intérêt, au second semestre 2022, a déclenché une hausse des taux hypothécaires et une baisse de la demande de logements. Les prix de l’immobilier ont d’ailleurs baissé pendant la majeure partie de 2023.

Puis ce fut l’attaque du Hamas du 7 octobre dernier, au cours de laquelle des terroristes de Gaza se sont introduits en Israël pour y assassiner 1 200 personnes, dans le sud d’Israël, et faire 252 otages.

L’économie s’est enrayée au moment où les familles pleuraient leurs morts, que près de 350 000 réservistes été rappelés pour faire la guerre et que
250 000 personnes étaient déplacées dans le pays. Le risque de contagion régionale du conflit en jeu à Gaza a achevé de tenir les acheteurs à l’écart du marché.

Pour compliquer encore la donne, depuis le début de la guerre, près de
85 000 travailleurs palestiniens manquent à l’appel dans le secteur de la construction israélienne. Ils ne sont en effet plus autorisés à venir en Israël pour travailler, et ce, pour des raisons de sécurité. Cela a totalement mis à l’arrêt les chantiers de construction, faute de main-d’œuvre.

Des ouvriers du bâtiment sur un chantier à Jérusalem, le 5 mars 2024. (Crédit : Yonatan Sindel/Flash90)

Le conflit a « littéralement mis KO le secteur de la construction », analyse Gotlib, dont les chantiers de construction ont été totalement à l’arrêt un mois durant, au début de la guerre, lorsque la totalité de ses ouvriers palestiniens – la moitié de ses effectifs -, ont été interdits d’entrée en Israël.

Aujourd’hui, certains travailleurs étrangers – notamment chinois et indiens – reviennent, mais au compte-gouttes. Le travail a repris à certains endroits, mais à un rythme beaucoup plus lent, précise Gotlib. Le travail a pu reprendre sur ses sept chantiers du centre d’Israël, mais seulement à
88 % des capacités, car il lui manque toujours 30 personnes.

« Sur mes chantiers, je fais travailler 90 ouvriers du bâtiment arrivés il y a peu en Israël », explique-t-il. « La plupart sont chinois, d’autres indiens. En raison de la pénurie, les salaires ont doublé. Cela prend pas mal de temps à certains pour s’adapter à notre façon de travailler : ils travaillent différemment, ne parlent pas la langue. Les choses ne sont pas faciles. »

Gotlib s’estime chanceux que ses chantiers soient situés dans le centre du pays, là où il est plus facile de trouver des ouvriers.

Le promoteur immobilier et entrepreneur Amit Gotlib, de la société Krinsky Gotlib. (Zohar Shitrit)

« Il y a des chantiers, dans le nord ou le sud d’Israël, sur lesquels la productivité n’est que de 20 à 30 %, parce que les ouvriers étrangers restent dans le centre d’Israël, là où les salaires sont plus élevés », ajoute-t-il.

Et parce que la demande est de retour mais que de nombreux projets demeurent bloqués, précise Gotlib, les prix des logements pourraient bien continuer d’augmenter.

En février et mars 2024, les prix des biens ont augmenté de 0,9 % par rapport aux deux mois précédents. Selon le Bureau central des statistiques (CBS), ils n’ont cessé d’augmenter depuis novembre 2023, après une période de baisse tout au long de l’année 2023. Selon cette même source, les prix ont augmenté de 1,1 % par rapport à février et mars 2023.

Le prix moyen d’un logement en Israël, au premier trimestre 2024, est de l’ordre de 2,23 millions de shekels, contre 2,1 millions de shekels un an plus tôt.

La ville la plus chère est Tel Aviv : au premier trimestre 2024, les logements y coûtent en moyenne 4,14 millions de shekels. Les prix les plus bas sont enregistrés à Beer Sheva, avec une moyenne de 1,23 million de shekels.

« Le marché se réveille, à la fois en termes de transactions et de demande, et cette tendance devrait se prolonger au prochain trimestre », estime Netanel Shuchner, maître de conférences en économie et en évaluation immobilière au College of Management Academic Studies et PDG de la société immobilière RMA-ET.

Netanel Shuchner, maître de conférences en économie et en évaluation immobilière au College of Management Academic et PDG de RMA-ET, une société immobilière. (Amit Muzir)

Les gens redoutent également une augmentation des taxes sur les acquisitions à cause du coût de la guerre, sans compter celle de la TVA, qui devrait passer de 17 % à 18 % l’an prochain, ce qui entraînera un renchérissement des coûts, poursuit Shuchner.

Une partie de la demande, dit-il, est liée au retour des Israéliens installés à l’étranger, qui fuient la résurgence de l’antisémitisme dans le monde. Lui qui passe beaucoup de temps à Dublin, où sa femme travaille pour une multinationale du secteur des nouvelles technologies, affirme que les Israéliens et Juifs de Dublin ne se sentent pas en sécurité.

Par ailleurs, le gouvernement israélien a déclaré ce mois-ci son intention d’assouplir la réglementation de façon à « augmenter sensiblement » le nombre d’étrangers autorisés à venir travailler en Israël pour tenter de combler la pénurie de main-d’œuvre liée à la guerre.

Parmi les mesures prévues, notons l’autorisation d’entrée de plus de
300 000 travailleurs étrangers, soit presque 3,3 % de la population, de manière à combler les pénuries de main-d’oeuvre dans l’ensemble de l’économie, particulièrement dans les secteurs de la construction, de l’agriculture et des soins infirmiers.

Mais Shay Pauzner, vice-président de l’Association des constructeurs israéliens, dit du haut de son expérience dans le secteur de la construction depuis 20 ans que « ce sont de vaines paroles ».

« Nous avons formé 20 000 travailleurs indiens en février et 2 000 seulement sont arrivés en Israël : les autres n’ont pas encore obtenu leur visa », explique Pauzner au Times of Israel lors d’un entretien téléphonique.

Il indique que le gouvernement devrait mettre davantage de personnel dans les services de délivrance des visas, faciliter les processus d’approbation des visas et éliminer les entraves à l’arrivée des travailleurs étrangers. Le nombre de vols permettant d’acheminer les ouvriers en Israël devrait lui aussi être augmenté, estime-t-il.

« Il faut davantage de vols et que les quatre à cinq vols quotidiens permettent d’acheminer un millier de travailleurs chaque jour », ajoute-t-il.

« Logements, écoles, services publics, tous dépendent du secteur de la construction – lequel est paralysé », insiste-t-il. « Qui va reconstruire le nord et le sud du pays, détruits par la guerre ? Le secteur de la construction, qui rapporte des milliards de shekels par an dans les caisses de l’État. Le gouvernement ne fait pas ce qu’il faut pour régler le
problème. »