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Immobilier: le mois d’octobre devrait être pire que le premier confinement COVID

Même avant que la guerre n'éclate, le nombre de logements vendus avait baissé de 30 % au mois de septembre par rapport au même mois de l'année 2022, selon un rapport du ministère des Finances

Sharon Wrobel est journaliste spécialisée dans les technologies pour le Times of Israel.

Un chantier de construction où une doline s'est ouverte, forçant l'évacuation de trois bâtiments, dans la ville centrale de Hod HaSharon, le 19 janvier 2023. (Crédit : Municipalité de Hod HaSharon)
Un chantier de construction où une doline s'est ouverte, forçant l'évacuation de trois bâtiments, dans la ville centrale de Hod HaSharon, le 19 janvier 2023. (Crédit : Municipalité de Hod HaSharon)

Depuis le début de la guerre contre le groupe terroriste du Hamas, le nombre de transactions immobilières a chuté à un niveau encore inférieur à celui qui avait été enregistré au mois d’avril 2020, au pic du premier confinement imposé par le gouvernement israélien pour cause de pandémie de COVID-19, selon des estimations préliminaires diffusées par le ministère des Finances.

Dans son rapport mensuel consacré au marché de l’immobilier, lundi, l’économiste en chef du ministère, Shmuel Abramson, a averti que ces données préliminaires pour le moins d’octobre montraient un niveau particulièrement bas de transactions.

Sur la base de la faible cadence des signalements des transactions immobilières conclues jusqu’au début du mois de novembre, le nombre de transactions réalisées au mois d’octobre, lorsque la totalité des données pourront être prises en compte, pourrait être encore inférieur à celui qui avait été enregistré au mois d’avril 2020, selon les estimations du Trésor.

Au mois d’avril 2020 – une période marquée par le tout premier confinement induit par la pandémie de coronavirus – 2000 transactions de vente de logement seulement avaient été répertoriées.

Le chiffre des ventes n’a jamais été aussi bas depuis l’année 2003, époque où les violences de la Seconde intifada avaient décimé l’économie.

Un réexamen des ventes faites par les entrepreneurs sur le marché – des transactions qui ont d’ores et déjà été rapportées à l’Autorité fiscale – révèle une baisse particulièrement nette du nombre de jeunes couples procédant à un achat immobilier. De plus, une analyse des données préliminaires souligne une augmentation de la proportion d’acheteurs changeant d’habitation, en particulier chez les Israéliens ayant acheté un nouveau logement sans avoir encore vendu l’ancien.

La guerre a éclaté après le massacre perpétré par le Hamas, le 7 octobre – des terroristes de Gaza avaient alors franchi la frontière et massacré environ 1 200 personnes en Israël, des civils en majorité – bébés, enfants et personnes âgées. Ils ont également enlevé 240 personnes qui sont actuellement retenues en otage au sein de l’enclave côtière. Cet assaut s’était produit un déluge de milliers de tirs de roquette prenant pour cible les centres de population de tout le territoire.

Le site où une roquette tirée depuis la bande de Gaza a touché un bâtiment à Rishon Lezion un jour plus tôt, le 26 octobre 2023. (Crédit : Avshalom Sassoni/Flash90)

Une incursion terrestre et aérienne est en cours à Gaza, Israël cherchant à éliminer le groupe terroriste au pouvoir. Paralèllement, le Hezbollah, groupe terroriste libanais soutenu par l’Iran, mène des attaques quotidiennes sur la frontière nord de l’État juif – même s’il s’abstient de lancer une campagne d’ampleur.

« Le public s’inquiète actuellement de la guerre ; le moral national est très bas ; il y a une grande incertitude ; les Israéliens n’achètent pas pour le moment des appartements et le marché s’est presque totalement arrêté », commente Revital Roth, à la tête du département d’analyse de la firme de données commerciales Dun & Bradstreet Israel.

« Il est déjà clairement établi que l’Opération épées de fer [le nom donné par l’armée à sa campagne militaire] est l’une des pires crises connues par l’industrie immobilière en général, et par l’industrie de la construction en particulier », explique-t-elle.

Dans les premières semaines de la guerre, la majorité des chantiers de construction ont été fermés par les autorités locales, les instructions en matière de sécurité pour les ouvriers restant floues, selon un rapport immobilier diffusé la semaine dernière par D&B. En résultat, les activités dans le secteur de la construction ont chuté de 80%.

« La fermeture de ces chantiers entraînera inévitablement des retards dans la livraison des appartements », note Roth.

Suite aux instructions remises à jour qui ont été transmises par le Commandement du front intérieur, certaines municipalités, notamment Tel Aviv, ont permis la réouverture des sites de construction.

Selon Roth, l’une des questions les plus pressantes actuellement – hormis celle de la sécurité et celle du financement – est le problème de la pénurie de main-d’œuvre sur les chantiers, dans la mesure où les ouvriers palestiniens originaires de Gaza et de la Cisjordanie, qui constituent environ 30 % des travailleurs du secteur en Israël, ne reviendront pas sur leur lieu de travail dans un avenir proche.

Revital Roth, à la tête du département d’analyse à la firme de données Dun & Bradstreet Israel. (Autorisation)

Selon D&B, moins de 50 % des projets immobiliers sont actuellement actifs, tandis que les fournisseurs, qui sont les clients de l’industrie de la construction et des infrastructures, se montrent également moins fiables dans leurs paiements.

« Cela se reflète dans le nombre de chèques annulés ou rejetés et dans la hausse des demandes d’étalement de dette », explique Roth. « Contrairement à ce qui s’était passé lors de précédentes campagnes militaires, de nombreuses entreprises de l’industrie se retrouvent endettées et elles souffrent de l’augmentation des taux d’intérêt, des augmentations des coûts des prêts et du ralentissement des demandes ».

Même avant que la guerre ne débute, le marché israélien du logement avait connu un ralentissement au niveau des transactions immobilières alors que les taux d’intérêt grimpaient, petit à petit, à 4,75 % après avoir atteint un taux d’une faiblesse record dans l’Histoire de 0,1 %, l’année dernière. Ces taux plus élevés frappent de plein fouet les créanciers hypothécaires existants ou potentiels, alors que la majorité des prêts immobiliers, en Israël, sont liés à des taux variables. Des chiffres rendus publics par la Banque d’Israël, dimanche, ont révélé que le volume des hypothèques qui ont été souscrites, le mois dernier, atteignait le chiffre de 4,55 milliards de shekels, ce qui est le chiffre le plus bas depuis 2019.

« Les données publiées même avant la guerre montrent un ralentissement significatif dans la vente de nouveaux appartements, une augmentation dans le répertoire des appartements non-vendus des entreprises, une baisse du nombre d’hypothèques accordées au public, une baisse du lancement de chantiers et même le début d’une baisse des prix », continue Roth. « Tout cela s’accompagne dorénavant de la guerre – dont les principaux problèmes résident dans l’absence de la main-d’œuvre palestinienne et dans l’incertitude s’agissant de la durée du conflit, du plan de compensation qui sera mis en œuvre par le gouvernement et des aides qui seront apportées aux Israéliens ».

Selon le rapport mensuel sur les transactions immobilières qui est établi par le ministère des Finances, seulement 5800 appartements ont été vendus au mois de septembre – ce qui représente une baisse de 26 % par rapport au mois de septembre 2022. En excluant des données les achats des appartements qui sont subventionnés par le gouvernement, le nombre des transactions, sur le marché, s’est élevé à 5210 au mois de septembre, soit 30 % de moins qu’au mois de septembre 2022 et 18 % de moins qu’au mois d’août 2023.

Une roquette tirée depuis la bande de Gaza par des terroristes palestiniens a frappé un bâtiment dans la ville d’Ashkelon, dans le sud d’Israël, le 9 octobre 2023. (Crédit : Chaim Goldberg/Flash90)

« C’est également l’un des niveaux les plus bas à avoir été enregistré au mois de septembre au cours des deux dernières décennies », a écrit le Trésor dans son rapport.

Roth estime qu’une fois que la guerre sera terminée, la demande de travail, dans l’industrie immobilière, viendra de la nécessité de reconstruire ou de remettre en état les bâtiments et les infrastructures qui ont été détruites par le Hamas – ce qui peut être un bénéfice à long terme pour l’industrie, espère-t-elle.

« La question de la protection des appartements en Israël sera l’une des priorités publiques les plus déterminantes à la fin de la guerre et cela fournira beaucoup de travail aux entrepreneurs en Israël », fait-elle remarquer. « En même temps, nous assistons à des manifestations flagrantes d’antisémitisme dans le monde entier ; les citoyens des pays d’Europe de l’Ouest, qui vivent en Allemagne et en France, par exemple, disent être très inquiets ; en Russie, nous avons vu un avion qui était soupçonné de transporter des Israéliens être en état de siège et malheureusement, il y a encore de nombreux autres exemples ».

« Ce n’est pas impossible d’imaginer que cette guerre entraîne, en fin de compte, une vague d’immigration en Israël ou qu’elle amène peut-être les investisseurs étrangers à revenir sur le marché immobilier israélien – ce qui serait une bonne chose pour l’industrie immobilière quand la guerre sera terminée », ajoute-t-elle.

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