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Le labyrinthe immobilier en Israël : Conseils et pièges pour les acheteurs

La demande dépassant de loin l'offre, un peu de connaissance peut être très utile pour s'attaquer au marché immobilier résidentiel local

Un nouveau quartier résidentiel à Herzliya, le 30 octobre 2020. (Gili Yaari/Flash90)
Un nouveau quartier résidentiel à Herzliya, le 30 octobre 2020. (Gili Yaari/Flash90)

Les prix de l’immobilier en Israël ont beau avoir atteint des sommets sans précédent, même une augmentation de plus de 10 % en 2021 – la plus forte hausse depuis 2013 – n’a pas semblé dissuader les acheteurs, qui ont très peu d’options de logement à long terme. Les primo-accédants et les investisseurs (ménages qui possèdent déjà un ou plusieurs logements) ont acheté plus de 14 000 unités de logement en octobre, le nombre mensuel le plus élevé depuis juin 2015, selon les chiffres du ministère des Finances.

La demande de logements en Israël dépasse largement l’offre depuis plus de dix ans, ce qui a conduit à une crise qui ne peut que s’aggraver, ont averti les experts. Dans ce mélange explosif, la flambée du shekel face à des devises étrangères affaiblies comme la livre et le dollar rend l’achat d’un logement de plus en plus difficile pour les immigrants en Israël, ainsi que pour les sabras natifs.

Pour ceux qui ont réussi à rassembler suffisamment de fonds pour un acompte, probablement grâce à des années de travail et d’épargne, combinées à l’apport financier de membres de la famille, il y a un sentiment de soulagement (et au moins une certaine trépidation) d’avoir réussi à se hisser sur l’échelle de l’immobilier israélien.

Nouveaux immeubles résidentiels dans le quartier Ir Yamim de Netanya, le 26 mars 2020. (Gili Yaari / Flash90)

S’il existe des similitudes entre l’achat d’une propriété en Israël et l’achat d’une propriété ailleurs, certains aspects du processus sont également uniques. Pour faire la lumière sur l’un des engagements financiers les plus importants pour les familles, le Times of Israel a récemment interrogé un certain nombre d’immigrants sur leurs expériences d’acquisition de bien immobilier, ainsi que des experts en la matière qui ont offert des conseils et des avertissements sur les pièges potentiels.

Yair Givati, associé du cabinet d’avocats Haim Givati à Jérusalem, spécialisé dans l’immobilier, a passé en revue les principales différences entre l’achat d’une propriété aux États-Unis et en Israël.

Aux États-Unis, la date déterminante de tout achat est la « date de clôture », c’est-à-dire la date à laquelle vous effectuez le dernier paiement, obtenez l’acte et prenez possession de la propriété », a déclaré Givati au Times of Israel. « En Israël, la date déterminante est la date à laquelle vous signez le contrat d’achat, et tout en découle ».

« La déclaration au bureau des impôts doit être déposée dans les 30 jours suivant la signature, la taxe d’achat doit être payée dans les 60 jours suivant la signature, etc. Et ce, même si l’appartement sera prêt dans deux, quatre ou six ans. On considère que le bien a été acheté le jour où vous avez signé le contrat de vente. »

Une vue de nouvelles tours d’habitation à côté de petites maisons plus anciennes, dans la ville d’Ashdod, dans le sud d’Israël, le 2 septembre 2019. (Gershon Elinson/Flash90)

Il est également beaucoup plus facile d’obtenir des informations, comme un dossier public beaucoup plus clair sur une propriété donnée, aux États-Unis qu’en Israël, a-t-il ajouté. Cela ne veut pas dire qu’elles ne sont pas du tout disponibles, mais il est beaucoup plus simple pour un professionnel de vérifier au nom d’un acheteur.

S.F., un immigrant américain en Israël qui a acheté un appartement dans un quartier du sud-est de Jérusalem en 2020, a décrit certaines des difficultés rencontrées.

« L’achat d’une maison ne semblait pas seulement être un investissement important, mais le niveau de bureaucratie en Israël et les préoccupations concernant le titre de propriété et d’autres légalités et protections, ainsi que la façon de transférer l’argent pour cela, étaient tous des obstacles préoccupants », a déclaré S.F. dans une interview par e-mail. « Aux États-Unis, lors de l’achat d’une maison, selon l’État, un agent immobilier est impliqué et une sorte de société de titres ou un avocat ou un juriste qui s’occupe du titre de propriété. »

Une partie de leur obligation consiste à s’assurer que l’acheteur est au courant de toutes sortes de questions, telles que les « CC et R », qui sont des clauses, conditions et restrictions relatives à la propriété, ou tout droit de passage ou autre problème lié à l’arpentage du titre. En Israël, quelque 93 % des terrains sont liés au gouvernement et de nombreux problèmes se posent quant à leur propriété réelle. Le fait que la majorité des gens achètent des propriétés dans de grands immeubles d’habitation ajoute à l’incertitude quant à la ‘propriété' », ajoute S.F..

Un chantier de construction de nouveaux logements résidentiels à Be’er Yaakov, dans le centre d’Israël, le 26 mars 2020.(Crédit: Flash90)

Ce problème est plus profond, a souligné M. Givati. « On pourrait penser que la taille de la propriété est une question à laquelle il est facile de répondre. Cependant, différents bureaux d’enregistrement peuvent présenter des divergences. La principale différence pourrait être due au fait que le cadastre et la municipalité mesurent ou incluent différentes parties de la propriété dans la taille de l’appartement. Il peut également s’agir de parties que les habitants ont fermées ou construites sans permis. Alors que le cadastre ne mettra pas à jour le registre avec les parties illégales, la municipalité calculera la taille, et l’arnona [la taxe municipale] est calculée sur la base de la taille réelle de l’espace habitable, même s’il n’y a pas de permis pour cela », a expliqué Givati.

« Mettre à jour le registre foncier avec des parties supplémentaires qui ont été construites, même selon les permis, n’est pas la chose la plus simple à faire. Ainsi, les gens, bien souvent, obtiendraient un permis et construiraient conformément à celui-ci, mais ne mettront pas à jour le registre avec celui-ci à la fin, en raison de la complexité, des efforts et du temps que cela prend. »

Une autre différence frappante est de savoir qui dirige la transaction. En Israël, les contrats d’achat de maison sont principalement conclus par des avocats. De nombreuses questions techniques – notamment l’assurance responsabilité civile de l’avocat – ajoutent des dizaines de milliers de shekels aux frais généraux de l’acheteur.

Une image d’un panneau déclarant un projet de renouvellement à venir pour un nouvel immeuble d’habitation qui remplacera l’ancien vu derrière, dans le quartier Gonen de Jérusalem, le 19 janvier 2020. (Hadas Parush/Flash90)

Ces frais sont nettement moins élevés aux États-Unis et sont généralement prélevés sur les recettes du vendeur.

Rebecca K., une résidente de Tel Mond qui a immigré de Virginie en Israël en 2006, a déclaré que le processus global d’achat d’une maison « n’était pas si terrible », mais que certains des coûts supplémentaires liés à l’achat étaient plus élevés que ce qu’elle avait prévu.

« Il y a eu des coûts quelque peu inattendus, comme les honoraires de l’agent [qui s’élèveront probablement à des dizaines de milliers de shekels au moins], de l’avocat et du bedek bayit, une société d’ingénieurs spécialisée dans l’examen et la supervision de la construction. En outre, il y a les paiements au shamai [évaluateur], le courtier en prêts hypothécaires », a-t-elle noté. Contracter un prêt hypothécaire bancaire est une saga en soi, car il faut signer des dizaines de pages de texte en petits caractères – en trois exemplaires, dit-elle.

Il est essentiel de s’en tenir à un budget ferme, mais assez souple, dit-elle. « Si vous avez en tête une fourchette de prix, disons entre 100 000 et 150 000 NIS, vous pouvez aller jusqu’à cette limite supérieure, mais il est essentiel d’être discipliné pour ne pas la dépasser », a déclaré Rebecca dans une interview par email.

« Faire appel à un bricoleur qualifié, par exemple, plutôt que de faire appel aux services professionnels d’un architecte ou d’un décorateur d’intérieur, permet de limiter les coûts. Si vous avez envie d’entreprendre vos propres projets de construction, c’est encore mieux. »

Un chantier de construction de nouveaux logements résidentiels à Be’er Yaakov, dans le centre d’Israël, le 26 mars 2020.(Crédit: Flash90)

Conclure l’affaire

Tzvi Shapiro, cofondateur de First Israel Mortgage, a noté lors d’un entretien téléphonique que les prêts hypothécaires étaient généralement plus faciles à souscrire (le fournisseur de prêts hypothécaires vérifie les revenus, les actifs, les dettes et les détails de la propriété avant de donner son accord final pour un prêt) en Israël qu’aux États-Unis.

« Il n’y a pas de marché de titres adossés à des créances hypothécaires ici, alors que des milliers de prêts hypothécaires sont regroupés aux États-Unis », a déclaré M. Shapiro.

Cependant, les banques israéliennes ont une série de calculs différents.

« Il est intéressant de noter que l’une des nuances de l’écosystème israélien que les étrangers trouvent surprenante est que les banques en Israël font une discrimination basée sur l’âge. Il n’y a pas de règle absolue, mais certaines banques diront à un demandeur que son prêt doit être remboursé avant son 75e anniversaire. Dans certains cas, le remboursement peut être repoussé jusqu’à 85, voire 90 ans. Des exceptions peuvent être faites », a-t-il déclaré.

Une vue des chantiers de construction d’immeubles d’habitation à Ramat Beit Shemesh Bet, le 25 février 2019. (Hadas Parush/Flash90)

Une autre différence clé se situe dans la partie finale du processus, a déclaré Givati. Aux États-Unis, si le financement d’une propriété ne se fait pas pour une raison quelconque, les acheteurs peuvent se retirer d’une transaction.

« En Israël, c’est l’inverse. Il n’y a pas d’imprévus. Il incombe à l’acheteur de vérifier le financement avant de signer l’accord d’achat, et si vous prévoyez d’obtenir un prêt hypothécaire, vous devez obtenir une pré-approbation avant la signature. Si vous ne le faites pas et que vous n’êtes pas en mesure d’obtenir le financement, vous devrez trouver les fonds nécessaires ; sinon, vous serez en rupture de contrat et vous serez pénalisé », a déclaré M. Givati.

En outre, aux États-Unis, un acheteur peut effectuer une inspection dans les dernières étapes, et de nombreux achats sont soumis à une inspection. Si le rapport d’un géomètre révèle des problèmes importants, l’acheteur est en droit de se retirer de la transaction.

En Israël, « si une personne souhaite faire inspecter un bien immobilier potentiel, elle doit le faire avant la signature du contrat de vente. Et si quelque chose de fâcheux était découvert, l’acheteur pourrait soit décider de ne pas poursuivre l’achat, soit, dans le cadre des négociations, baisser le prix ou demander au vendeur de régler ces problèmes. »

Le complexe immobilier Holyland (Crédit : Kobi Gideon/Flash 90)

« Toutefois, si l’acheteur n’a pas effectué d’inspection ou n’a rien soulevé – à moins qu’il y ait des problèmes dont le vendeur était au courant et qu’il a essayé de cacher – un acheteur ne pourrait pas se retirer de l’affaire à cause de cela », a déclaré Givati.

Alors que la perspective d’acheter une propriété en Israël peut sembler insurmontable, Rebecca et S.F. ont suggéré aux futurs acheteurs de contacter des membres de leur famille et des amis qui sont passés par là pour leur recommander personnellement des professionnels avec lesquels ils ont travaillé – des agents immobiliers, courtiers et spécialistes bancaires aux entrepreneurs et décorateurs d’intérieur.

Le gouvernement prévoyant un boom de la construction de quelque 780 000 logements au cours des trois prochaines années, les acheteurs potentiels pourraient arriver mieux préparés à affronter le marché immobilier israélien.

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