Dubaï, paradis fiscal, attire les investisseurs israéliens malgré la guerre

DUBAÏ — Les Israéliens continuent de tirer profit des opportunités d’investissement dans la ville la plus peuplée des Émirats arabes unis, où les biens immobiliers se vendent environ deux fois moins cher qu’à Tel Aviv.

Idan Doodman vit à Dubaï avec sa famille et travaille avec des investisseurs israéliens, aux Émirats arabes unis et en Israël, qui souhaitent profiter des opportunités offertes par les Accords d’Abraham de 2020, négociés par les États-Unis, et de la réputation des Émirats en tant que paradis fiscal.

« Ceux qui vivent en Israël ont entendu parler du retour sur investissement élevé qu’ils obtiennent de l’immobilier à Dubaï comme nulle part ailleurs », a déclaré Doodman au Times of Israel. « Il y a eu un effet boule de neige grâce au bouche-à-oreille, mais beaucoup d’hommes d’affaires sont allés à Dubaï et ont pu se rendre compte par eux-mêmes de cette opportunité. »

Pour ceux qui cherchent à louer des appartements dans le cadre d’un investissement à long-terme, les rendements annuels se situent entre 6 et 9 %, en fonction du quartier, de la qualité du bien et des équipements.

Contrairement à Tel Aviv, la plupart des bâtiments modernes de Dubaï sont équipés de piscines et de salles de sport, et offrent un niveau de luxe et de confort bien supérieur à celui d’Israël. Les promoteurs immobiliers haut de gamme Ellington et Emaar proposent même des clubs et des piscines séparés pour les enfants.

« Les investisseurs ne veulent pas se précipiter pour vendre. Ils se sentent plus en sécurité et c’est probablement le marché le moins risqué pour eux à Dubaï », a ajouté Doodman, qui a déclaré que les quartiers les plus populaires qu’il recommande sont Jumeirah Village Circle (également connu sous le nom de JVC), Dubaï Marina, Downtown Dubai et Business Bay.

Basé à Dubaï, Idan Doodman travaille avec des investisseurs israéliens aux Émirats arabes unis et en Israël qui souhaitent profiter des opportunités économiques offertes par les Accords d’Abraham. (Crédit : Autorisation)

Alors que la plupart des acheteurs optent pour des appartements d’une ou deux chambres, dont le prix varie entre 1 et 2 millions de shekels, les loyers rapportent entre 110 000 et 120 000 shekels par an, avant déduction des frais tels que les charges mensuelles de copropriété. « Nous pouvons les louer très rapidement avec un excellent rendement », a expliqué Doodman.

Dans des quartiers tels que Noga, un quartier en pleine gentrification au sud de Tel Aviv, un appartement de deux chambres sans commodités est vendu entre 5 et 6 millions de shekels, alors que les loyers peuvent descendre jusqu’à 120 000 shekels par an.

La pénurie croissante de villas à Dubaï offre également des opportunités à ceux qui sont prêts à investir davantage.

« Les investisseurs achètent principalement des appartements, bien qu’il soit très avantageux d’acheter une villa ou une maison de ville, car la demande sera désormais encore plus forte en raison de l’arrivée de nombreuses familles du monde entier, et l’offre est limitée », a estimé Doodman.

Des voitures passant devant les Business Bay Towers, à Dubaï, aux Émirats arabes unis, le 28 juillet 2015. (Crédit : Kamran Jebreili/AP)

En réalité, la guerre de Gaza a, d’après Doodman, « un peu ralenti les choses. Certains investisseurs ont hésité, mais ceux qui ont un autre passeport [que le passeport israélien] ont pu continuer et se sentir plus en sécurité ».

Eyal Ashur, un jeune agent immobilier israélien basé à Dubaï, affirme que le retour sur investissement a attiré de nombreux Israéliens de tous les milieux sociaux, qui espèrent obtenir un rendement intéressant dans ce paradis fiscal.

« Si vous faites la même chose à Tel Aviv, vous avez de la chance si vous obtenez 3 %, alors qu’à Dubaï, c’est au minimum entre 5 et 6 % », a-t-il déclaré.

La plupart des clients d’Ashur, comme ceux de Doodman, investissent entre 1 et 2 millions de shekels dans des studios ou des appartements de deux chambres, avec une plus-value exonérée d’impôt aux Émirats arabes unis (mais pas nécessairement en Israël).

Eyal Ashur, un agent immobilier israélien qui vit désormais à Dubaï. (Crédit : Autorisation)

« Les Israéliens adorent JVC et Business Bay. Je conseillerais toujours à mes clients d’arrêter d’investir dans JVC et de se tourner davantage vers des endroits comme, par exemple, The Valley by Emaar », a déclaré Ashur, faisant référence à une luxueuse communauté fermée située à la périphérie sud-est de la ville.

« Il y a une grande pénurie de maisons de ville à Dubaï », a ajouté Ashur. « Je recommanderais également d’investir dans le District One ou le Creek Harbour, mais la plupart du temps, c’est un peu au-dessus du budget. Si mon client est un gros investisseur, je lui suggérerais d’investir sur le littoral de Jumeirah, mais les chiffres sont très différents. »

Il y a des inquiétudes légitimes, a déclaré Ashur, en pleine guerre et à la suite de l’enlèvement et du meurtre du rabbin Zvi Kogan en novembre dernier, un rabbin du mouvement Habad Loubavitch dont la mort a bouleversé la communauté. Mais en tant que terrain de jeu des millionnaires, les Émirats arabes unis restent un endroit sûr pour investir, a assuré Ashur.

« Les Émirats arabes unis sont un havre de paix pour tous », a-t-il affirmé.

« S’ils excluent un groupe de personnes, d’autres commenceront à avoir des doutes sur les Émirats arabes unis. Des millionnaires du monde entier viennent ici. »

En mai dernier, Henley & Partners, qui suit l’évolution de la richesse privée et des investissements, a déclaré que Dubaï, avec 72 500 millionnaires résidents, possède la plus forte concentration de millionnaires résidents du Moyen-Orient, ce qui la classe au 21ᵉ rang des villes les plus riches du monde.

« Donc, quand les gens évoquent l’éventualité d’un effondrement de l’accord de paix, à mon avis, cela n’arrivera pas », a déclaré Ashur. « Si [les Émirats arabes unis] mettent fin à ce traité et que les Israéliens ont des problèmes avec leur argent, que vont penser les Russes, les Iraniens et les Pakistanais ? Il y a toujours des gens qui pourraient penser que nous serons peut-être les prochains. Cela pourrait créer un effet domino. C’est pourquoi je crois aux Émirats arabes unis. »

Il n’y a pas que les investisseurs fortunés qui sont prêts à sauter sur l’occasion : les Israéliens moyens utilisent leur pécule d’un million de shekels pour acheter des propriétés à Dubaï, alors qu’une somme identique ne constituerait même pas acompte à Tel Aviv.

Un restaurant flottant décoré alors qu’il est ancré à Dubai Marina Walk, à Dubaï, aux Émirats arabes unis, le 13 août 2024. (Crédit : Altaf Qadri/AP)

Cependant, ces inquiétudes sont compréhensibles dans le contexte des pires moments qu’Israël ait connus dans son histoire récente et de la plus longue guerre de son histoire.

« En période d’inquiétudes, de récession, de désespoir, tout le monde est plus réservé », a observé Ashur.

« On peut le comprendre. Et puisqu’il y a une guerre, on veut garder ses économies à portée de main. »