Jérusalem pourrait voir surgir du sol sa propre version du Burj Khalifa

Les urbanistes discutent actuellement d’un nouveau bâtiment qui pourrait représenter Jérusalem autant que les monuments religieux et architecturaux de la ville. La « version de la Burj Khalifa » de la ville, s’élèvera, si elle est approuvée, à 40 étages dans le quartier de Kiryat Hayovel, à côté de la station de tramway du Mont Herzl.

Les architectes internationaux à l’origine du projet, Adrian Smith et Gordon Gill, sont responsables de la super-tour originale de Dubaï. Mais ceux qui dirigent les aspects pratiques du projet s’empressent de souligner qu’il ne s’agira pas d’une copie de l’original, mais plutôt d’une structure de conception unique qui s’intégrera dans le paysage de Jérusalem.

Quatre ans après le début du processus de développement, le défi est de fournir un design qui soit à la fois traditionnel et moderne et qui réponde aux différents besoins de la communauté. Le bâtiment sera revêtu de pierre de Jérusalem et comprendra des balcons. Il offrira des espaces privés et publics, y compris des espaces d’observation. Il comptera 240 unités de logement, 48 petits appartements supplémentaires, un hôtel et un centre culturel.

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Le bâtiment n’a pas encore de licence et il faudra cinq ans pour le construire. Mais toutes les personnes concernées reconnaissent que ce gratte-ciel doit s’intégrer dans le paysage architectural unique de la ville.

La pression exercée sur les prix des terrains et des logements à Jérusalem attire inévitablement l’attention sur l’élévation du paysage urbain. Une tour de 30 étages est déjà en construction dans la rue Pierre Koenig, à Talpiot, et devrait être achevée en 2026. Elle proposera 144 appartements, dont 30 logements pour étudiants. Un groupe de 20 tours est prévu pour l’entrée ouest de la ville et l’on veille à ce que les plans incluent des espaces culturels, des galeries d’art et des musées. D’autres tours sont à l’étude dans d’autres parties de la ville.

Toutefois, l’approbation d’un nombre croissant de bâtiments relativement hauts à Jérusalem suscite des inquiétudes quant au changement de caractère de la ville, à la modification des paysages et à l’occultation du lien entre la ville et les collines et forêts environnantes.

Le projet de structure semblable au « Burj Khalifa » de Jérusalem, également connu sous le nom d’immeuble Epstein. (Crédit: AS + GG Architecture)

La situation n’est pas simple. Jérusalem a besoin de plus de logements, et la ville continue de susciter un grand intérêt auprès des investisseurs étrangers. Avec des terrains limités, la ville doit augmenter sa densité. Le programme TAMA 38, qui permet d’ajouter des étages supplémentaires aux bâtiments existants, est largement utilisé par les promoteurs immobiliers de Jérusalem. Il est promu par la municipalité de Jérusalem comme un moyen d’assurer la rénovation urbaine et de construire de nouveaux appartements dans le périmètre existant de la ville.

Mais la ligne d’horizon et l’ambiance des quartiers changent. La plupart du temps, ces grands immeubles n’offrent pas non plus de logements abordables, ce dont a particulièrement besoin une communauté ultra-orthodoxe en pleine expansion. Par exemple, la Savyon View Tower, actuellement en construction, comptera 27 étages et 194 appartements, mais le prix d’une chambre à coucher démarre à 2,5 millions de shekels.

La Burj Khalifa et le centre-ville de Dubaï au crépuscule. (Crédit: Typhoonski via iStock by Getty Images)

Tel Aviv détient déjà le titre de septième ville la plus haute du Moyen-Orient, sur la base du nombre de bâtiments de plus de 150 mètres de haut. Les prix déjà élevés font que la hauteur et la densité des gratte-ciel augmentent là aussi, et un nouveau plan directeur pour la ville prévoit un nombre croissant de bâtiments de 20 à 80 étages.

Le plus haut gratte-ciel de la ville actuellement en construction est l’Azrieli Spiral Tower. Elle devrait mesurer plus de 300 mètres et compter 91 étages. La conception a été confiée à Kohn Pederson Fox Associates, le cabinet d’architecture américain à l’origine de certaines des structures existantes les plus hautes du monde, notamment la Lotte World Tower de 555 mètres à Séoul, en Corée du Sud, et la One Vanderbilt Tower de 435 mètres à Manhattan.

La Spiral Tower surplombera d’une centaine de mètres la tour Azrieli Sarona – actuellement le plus haut bâtiment du pays – et coûtera environ 2,5 milliards de shekels. Sa base s’ajoutera au centre commercial Azrieli existant, mais le bâtiment comprendra également des étages de bureaux, 171 appartements, un hôtel d’environ 250 chambres, ainsi qu’un restaurant gastronomique et un bar en plein air sur ses derniers étages.

La future tour Spiral Tower du groupe Azrieli à Tel Aviv. (Crédit: PRNewsfoto/Azrieli Group)

La domination du ciel par Tel Aviv risque d’être de courte durée. Le maire de Ramat Gan, Carmel Shama Hacohen, a approuvé un plan directeur pour le réaménagement du quartier de la Bourse du diamant, qui prévoit un gratte-ciel de plus de 400 mètres de haut.

Le plan du quartier, conçu par l’architecte israélien David Glor, comprendra une série d’options de logements abordables. La pièce maîtresse du plan est destinée à être le premier immeuble de plus de 100 étages en Israël. La tour Bein Arim est déjà en construction près de la Bourse, sur la route Menachem Begin, et devrait être achevée en 2023. Elle sera rejointe par une nouvelle Bourse du diamant de 120 étages qui sera construite dans les dix prochaines années.

Hacohen, s’adressant au quotidien économique Globes, a déclaré qu’il cherchait à tirer parti de ce bâtiment pour « faire de Ramat Gan le Abu Dhabi d’Israël en termes économiques. »

À Haïfa, l’opinion est différente. La maire Einat Kalisch-Rotem a pour ambition de doubler la population de la ville pour atteindre 600 000 habitants. Mais elle est déterminée à préserver la relation entre la ville, la crête du Carmel et le port, et estime que l’autorisation de construire des gratte-ciel pourrait porter préjudice aux paysages.

La ville propose donc de limiter les bâtiments à un maximum de 30 étages, soit moins de 100 mètres, et a fixé des hauteurs maximales pour les différentes parties de la ville.

Une vue aérienne de Haïfa, le 17 janvier 2021. Photo d’illustration. (Crédit : Matanya Tausig/Flash90)

Les bâtiments de 22 étages maximum seront autorisés dans les quartiers ouest – Neot Peres, Neve David, Shaar Haaliya, et Kiryat Eliezer. Des tours de 22 étages pourront également être construites sur le boulevard Hahistadrut, la principale artère de circulation, et dans l’espace laissé par le retrait de l’industrie pétrochimique de la baie de Haïfa. Des constructions plus élevées seront autorisées dans la partie inférieure orientale de la ville, dans le quartier de Neve Shaanan, et dans la zone de Savyonei Hacarmel, en dessous de l’université de Haïfa.

Mais des limites strictes sont imposées dans d’autres parties de la ville. Dans le quartier Hadar Hacarmel, les bâtiments existants ne pourront se voir ajouter que cinq ou six étages supplémentaires, tandis que dans la zone centrale de Hacarmel, au-dessus de la Colonie allemande et du jardin Bahaï, la construction sera limitée à 10 étages.

Kalisch-Rotem a déclaré qu’il n’y aurait pas de marchandage avec les promoteurs et que la priorité serait de redonner vie au centre ville et aux quartiers anciens tout en conservant l’essence de la ville. Les seules tours plus hautes à avoir été approuvées sont deux immeubles de 54 étages reliant la partie la plus basse du site de la carrière Nesher au téléphérique et au Technion, considérés comme étant en dehors de la ville de Haïfa.

Compte tenu de l’énorme demande de logements et du nombre limité de terrains disponibles, la construction de tours est un moyen de résoudre la quadrature du cercle qui semble impossible.