Le nouveau plan de Kahlon facilitera-t-il l’accès à la propriété ?
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Analyse

Le nouveau plan de Kahlon facilitera-t-il l’accès à la propriété ?

Le ministre des Finances espère que sa réforme, effective à partir du 1er juillet, aidera les primo-accédants

Judah Ari Gross est le correspondant militaire du Times of Israël.

Moshe Kahlon (Crédit : Flash 90)
Moshe Kahlon (Crédit : Flash 90)

Le ministre des Finances Moshe Kahlon a révélé cette semaine la première étape de son plan visant à améliorer la situation du logement, dans l’espoir de dissuader les grands investisseurs afin que davantage d’Israéliens de la classe moyenne puissent devenir propriétaires.

La réduction de la flambée des prix des logements fut la pierre angulaire de la campagne électorale de Kahlon. « Nous allons nous occuper de la classe moyenne », a-t-il promis dans son discours, le soir des élections.

Depuis 2008, les prix des maisons en Israël ont augmenté de 67 %. Dans certaines parties du pays, ce chiffre est encore plus élevé, faisant de l’accès à la propriété un rêve irréalisable pour la plupart des Israéliens.

Le prix d’une maison à Haïfa, par exemple, qui était en moyenne de 583 000 shekels en 2008, est passé à plus d’1,1 million en 2015, soit une augmentation de 91 %, selon le Bureau central des statistiques. Les prix à Tel-Aviv ont également augmenté de près de 84 %, passant de 1,1 million de shekels à près de 2 millions.

L’approche globale de Kahlon pour faire baisser les prix des logements est simple et doté de deux volets (en théorie) : baisser la demande et augmenter l’offre.

Les réformes du ministère des Finances vont dans le sens de celles déjà entamées par le précédent ministère, en particulier concernant les changements des taxes d’achat.

L’idée est de dissuader les gens d’acheter des maisons de vacances – ou plusieurs propriétés – pour l’investissement, et de permettre aux jeunes couples d’entrer sur le marché du logement.

Le système de taxe à l’achat fonctionne ainsi : les citoyens israéliens ne paient pas de taxes sur leur première propriété de moins d’1,57 million de shekels. Au-dessus de cette somme, le taux peut varier de 3,6 % à 10 %, en fonction du prix du bien.

Contrairement aux premières propriétés, cependant, il n’y a aucune exigence minimale pour les résidences secondaires. Même les secondes propriétés relativement bon marché (et les autres) sont actuellement imposées de 5 à 10 % suivant le prix.

Selon le plan de Kahlon, qui entrera en vigueur le 1er juillet, les taxes pour les deuxièmes propriétés augmenteront considérablement. Les propriétés de moins de 4,8 millions de shekels seront taxées à 8 %, les propriétés plus chères de 10 %.

Cela signifie que dans deux semaines, un appartement d’un million de shekels coûtera 30 000 shekels de plus qu’aujourd’hui ; un appartement de 5 millions de shekels coûtera plus de 100 000 shekels de plus.

Comme dit précédemment, cela n’affectera pas le premier appartement du citoyen israélien. Ces taux d’imposition resteront à leurs niveaux actuels.

Actuellement, les Israéliens ont 24 mois pour vendre leur maison après l’achat d’un nouveau logement avant que celle-ci ne soit considérée comme une deuxième propriété et imposée en conséquence.

À compter du 1er juillet, cependant, ils auront un an tout juste pour remettre les clés de leur maison ou appartement à un nouvel acheteur avant d’être soumis à la taxe du deuxième achat.

Ces changements ont déjà irrité les investisseurs immobiliers et acheteurs de maisons de vacances.

La ruée vers l’achat

« C’est fou. Déjà ce matin devant notre bureau, il y avait une ligne d’attente au coin des acheteurs. C’est une première », a déclaré à un journal financier israélien Uri Shavit, propriétaire de la société immobilière Shavit-Engel.

S’il est encore trop tôt pour annoncer les chiffres exacts de propriétés à vendre depuis l’annonce du plan de Kahlon, Alyssa Friedland, propriétaire de Re/Max Vision, la plus grande société immobilière de Jérusalem, fournit des anecdotes suggérant une hausse certaine.

« Nous avons conclu une affaire à Nachlaot (un quartier de Jérusalem) de 6,75 millions de shekels. Un Américain a acheté la propriété, une villa rénovée. Ils ont conclu la transaction dans la semaine après avoir négocié un prix afin d’échapper à la réforme. »

Une autre affaire encore en cours concerne un couple âgé s’installant en Israël. Ils achètent deux appartements, un de 3,5 millions de shekels pour eux et un autre de 4,5 millions de shekels pour leurs enfants. L’affaire doit être signée le 25 juin, ajoute Friedland, moins d’une semaine avant la réforme.

Leur premier appartement ne sera pas affecté par les nouvelles taxes, puisqu’ils l’achètent en tant que citoyens israéliens.

Cependant si quelque chose retarde l’achat au-delà du 1er juillet, « ils devront payer sur cette deuxième propriété de 3,5 millions de shekels une énorme taxe ».

Elle ajoute : « Nous faisons pression, et les avocats aussi. Cela pourrait coûter 300 000 shekels de taxes. »

Acheteurs étrangers, méfiez-vous !

Kahlon a également réduit de moitié le laps de temps dont disposent les propriétaires entre l’achat d’une nouvelle maison et la vente de leur ancienne.

Ces changements peuvent également décourager les acheteurs étrangers d’acquérir des appartements haut de gamme en Israël.

« Je pense que les acheteurs étrangers commenceront à acheter de plus petites propriétés, dit Friedland, parce que les pourcentages les plus élevés de taxes à l’achat touchent les propriétés de luxe – plus de 4 millions de shekels. »

Cela pourrait en outre encourager les acheteurs potentiels à chercher des failles dans le système. Les acheteurs étrangers à la recherche d’une maison de vacances, qui ont des enfants vivant en Israël, par exemple, pourraient mettre la propriété au nom de leurs enfants.

« Un grand nombre de nos acheteurs étrangers ont des enfants qui vivent ici », précise Friedland.

Si leurs enfants israéliens ne sont pas déjà propriétaires, ils peuvent échapper aux taxes – si l’appartement coûte moins d’1,57 million de shekels.

Même les acheteurs israéliens locaux pourraient mettre la propriété au nom de leurs enfants pour éviter de payer la taxe.

Friedland pense cependant que la nouvelle loi fiscale peut avoir un effet imprévu, tandis que les acheteurs juifs étrangers recherchent la meilleure affaire pour des appartements de luxe – l’immigration en Israël pourrait augmenter.

Les nouveaux immigrants paient un taux d’impôt foncier considérablement réduit, en particulier sur les appartements de luxe. Les étrangers qui achètent un appartement et payent une taxe pour cet appartement peuvent être remboursés s’ils adoptent la citoyenneté israélienne durant l’année suivante, explique Friedland.

Mais ces cas ne sont pas la véritable préoccupation du plan de Kahlon. Les maisons de vacances en Israël ne sont pas ce qui fait grimper les prix du logement. Le véritable objectif du plan est de dissuader les investisseurs immobiliers qui possèdent et louent des dizaines d’appartements.

Avec le nouveau taux d’imposition, le ministre des Finances espère faire de l’immobilier un modèle moins rentable pour les investisseurs et donc plus accessible aux acheteurs de la classe moyenne.

Trop tôt pour le dire

A ce stade, certains sont convaincus que son plan fonctionnera, d’autres estiment qu’il est trop tôt pour le dire.

Nehemia Shtrasler, journaliste pour The Marker, déplore le plan de Kahlon, le trouvant « décevant », dans un éditorial de cette semaine.

« Le problème est que personne à la Knesset ne dira : ‘L’empereur est nu' », dit Shtrasler.

Le plan de Kahlon fait trop peu, explique-t-il, et ne traite pas la vraie racine du problème – les taux des obligations.

Les obligations sont normalement utilisées à titre de comparaison car elles sont l’une des opportunités d’investissement les plus stables, les moins risquées.

Par exemple, si en louant un appartement d’un million de shekels on gagne 100 000 shekels, et qu’avec l’achat d’une obligation d’un million de shekels on ne gagne que 50 000 shekels, alors le choix est clair.

Au cours des dernières années, le taux des obligations a chuté de façon spectaculaire. En 2006, un investisseur pouvait obtenir plus de 5 % de retour sur un an. Le mois dernier, le retour était seulement d’un peu plus de 0,08 %.

Après une année complète, une obligation d’1 million de shekels rapportait à son propriétaire 848,73 shekels. La location d’un appartement d’un million de shekels était clairement la meilleure décision financière.

Dans l’intervalle, les investisseurs et les acheteurs étrangers et locaux devront entamer une course contre la montre, négociant et signant des transactions immobilières avant la fin du mois pour éviter d’être frappés par les nouvelles taxes.

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