Logement : le nouveau gouvernement calmera-t-il un marché locatif en surchauffe ?

Louer un logement en Israël n’est pas chose aisée.

Il n’existe pas de contrat de location standard et les propriétaires sont libres de fixer les garanties qui leur plaisent (plus ou moins raisonnables), en fonction du bien à louer et de leur humeur.

Les baux sont de court terme, généralement conclus pour un an (avec des options de prorogation pour une année supplémentaire), et les locataires peuvent se faire expulser d’un logement qu’ils avaient pourtant l’intention d’occuper longtemps, avec au mieux quelques mois de préavis.

Une fuite dans une salle de bain peut se transformer en querelle sans fin entre locataire et propriétaire, en l’absence de dispositions claires établissant la responsabilité des uns et des autres pour ce qui est des réparations.

Ce marché non réglementé favorise les bailleurs privés (environ 13 % des Israéliens) qui peuvent en théorie augmenter le loyer au gré de leurs envies, et même expulser d’honnêtes locataires afin de louer plus cher.

Cette situation s’explique par un marché du logement en surchauffe, sur lequel la demande dépasse de loin l’offre et où beaucoup sont exclus de l’accession à la propriété.

Environ 30 % des ménages (soit environ 800 000 ménages sur quelque 2,7 millions en 2021) vivent dans des logements locatifs (à l’exclusion des locations de très court terme comme les « zimmers » et les maisons de vacances), selon une enquête 2018-2019 menée par le Bureau central des statistiques et publiée en 2021.

Le pourcentage des Israéliens locataires de leur résidence principale est resté stable au cours des dernières années, selon une étude de marché de la Banque Leumi, mais il est possible qu’il augmente car il devient de plus en plus difficile d’acheter un logement.

Pourtant, le marché locatif ne présente aucun cadre, que ce soit pour protéger les intérêts des locataires ou ceux des propriétaires.

Il y a eu un bref espoir lors de l’adoption de la loi sur la location équitable par la Knesset, en 2017.

Cette loi avait été promue par l’ex-députée Avoda, Stav Shaffir, qui, en 2011, avait soutenu les manifestations de grande ampleur sur le logement et le coût de la vie, également connues sous le nom de manifestations pour la justice sociale.

La loi n’intervient pas sur le marché mais a vocation à assurer des conditions équitables pour les locataires. Elle ne s’applique pas à toutes les locations et son application est finalement très limitée. ּ

Sur la base d’éléments régulièrement publiés sur Facebook par un compte dédié à la dénonciation des mauvaises pratiques du marché locatif de Tel Aviv, la notion-même d’état minimum des biens loués (en termes de ventilation, division entre salon/chambre et salle de bain) est loin de faire l’unanimité, et le combat pour trouver un logement décent pour un loyer réaliste est difficile, comme le Times of Israel l’a déjà rapporté.

Des Israéliens manifestent contre la flambée des prix de l’immobilier à Tel Aviv et le coût de la vie, le 2 juillet 2022. (Crédit : Tomer Neuberg/Flash90)

Le cas de Vered (le prénom a été changé à la demande de la jeune femme) n’est pas isolé.

Elle a dû déménager en mai de cette année et a commencé à chercher un nouvel appartement dans le quartier de Katamonim, sa zone de prédilection à Jérusalem.

Elle a donc répondu à l’annonce d’un propriétaire, a visité l’appartement et souhaite le louer.

C’est le choc : le propriétaire lui dit qu’en plus du dépôt de garantie de trois mois (une somme substantielle, mais qu’elle avait mise de côté et à laquelle elle s’attendait), il souhaite qu’elle s’acquitte des honoraires de l’agent immobilier qu’il a chargé de louer l’appartement – soit 4 500 shekels de plus.

Normalement, le propriétaire est redevable des honoraires de l’agent immobilier qu’ il recrute.

Vered refuse : elle dit qu’elle n’a pas engagé l’agent, qu’il n’a rien fait pour elle et que c’est à lui, le propriétaire, de le payer. Dans la foulée, le propriétaire annule le contrat de location.

Huit logements sur les dix qu’elle visite exigent des frais supplémentaires du même ordre. Elle finit par louer un des logements qui n’impliquait pas d’agent.

L’histoire se termine bien pour Vered, mais sa mésaventure illustre bien la façon dont « un propriétaire peut se comporter en toute impunité, le locataire se trouvant devant le choix de payer ou devoir renoncer à un logement qui lui plait », explique-t-elle.

En parlant avec des agents immobiliers, des avocats de l’immobilier, des propriétaires et des locataires, force est de constater qu’il existe un consensus sur le fait que le cadre de la location en Israël doit changer.

« C’est la jungle », déclare un agent, « et on peut faire autrement. »

Au début de la toute dernière campagne électorale, de jeunes locataires ont tenté d’organiser des manifestations pour faire entendre leur voix auprès des politiciens et obtenir des engagements en faveur d’un marché du logement plus abordable.

Quelques stands ont fait leur apparition sur le boulevard Rothschild à Tel Aviv. Une campagne sur les réseaux sociaux a rassemblé des dizaines de milliers de soutiens, mais la manifestation à Tel Aviv n’a attiré que 2 500 personnes. En 2011, ce sont quelque 400 000 personnes qui étaient descendues dans la rue, au plus fort du mouvement pour la justice sociale, et même alors, les réformes mises en œuvre étaient minimes.

Des milliers d’Israéliens manifestent et défilent dans le centre de Tel Aviv, le 6 août 2011, pour exiger la « justice sociale » et faire pression sur le gouvernement pour qu’il baisse le coût de la vie. (Crédit : Matanya Tausig/Flash90)

Lorsque les politiciens parlent de logement, comme l’a par exemple fait le gouvernement sortant, ils se focalisent sur les logements neufs, dont beaucoup sont achetés par des investisseurs pour être mis à la location.

Même dans le cadre des programmes nationaux proposant des subventions à l’achat (Mehir LaMishtaken et plus récemment Mehir Matara), le ministère du Logement estime que 36 % de ceux qui ont acheté un appartement par le biais de l’un de ces programmes l’avaient fait pour le louer (sur la base d’une enquête menée auprès de plus de 12 000 ménages).

Dans un message adressé à ses soutiens, alors que le résultat des élections le donnait manifestement victorieux, mercredi matin, le chef du Likud, Benjamin Netanyahu, a mentionné à deux reprises la baisse du coût de la vie comme l’une de ses priorités.

S’attaquer au marché locatif pourrait être un moyen d’y parvenir.

Un besoin de location à long terme

Depuis 2014, l’accent a été mis sur l’incitation à l’inclusion d’appartements locatifs à long terme dans les nouveaux projets de construction.

Il y a quelques mois à peine, un nouveau cadre a été introduit pour tenter de stimuler les livraisons de logements neufs, à coups d’allégements fiscaux significatifs pour les promoteurs, et pour les locataires, des baux allant jusqu’à 15 ans.

Les nouveaux programmes immobiliers de Ramle, Beer Yaakov, Ashdod, Ramat Gan et Jérusalem, et le développement proposé à Kiryat Gat, comprennent tous des logements non standard.

Il existe une sorte d’incitation quasi-culturelle à la propriété en Israël, car 60 à 70 % de la population est propriétaire de son logement, mais les taux élevés de propriété ne sont pas l’apanage de toutes les économies développées (chiffres de 2021).

En Allemagne, 54,3 % des logements sont loués et les loyers ne peuvent pas augmenter de plus de 15 % en l’espace de trois ans. Au Danemark, 34,4 % des logements sont loués, en Autriche, 30,2 %.

Ces derniers pays disposent d’un cadre strict pour garantir les intérêts des locataires et des propriétaires, ce qui fait défaut en Israël.

La majorité des propriétaires en Israël sont des particuliers et leurs conditions peuvent varier du tout au tout.

Cela commence par un dépôt de garantie, d’un montant correspondant à trois mois de loyer, encaissé par le propriétaire du bien, et qui peut s’avérer difficile à récupérer. Certains demandent des garants ou des copies de bulletins de salaire. En général, il y a un flou artistique sur la question de la responsabilité des réparations locatives et la plupart des locataires n’examinent pas la légalité des contrats de location.

En outre, les locataires n’ont en général aucune garantie de reconduction de leur bail d’une année à l’autre, sans parler des fluctuations du loyer, ce qui cause une grande instabilité du marché locatif, facteur particulièrement difficile pour les locataires moins mobiles, comme les couples plus âgés ou ceux avec de jeunes enfants.

Le Times of Israel s’est entretenu avec des professionnels de l’immobilier sur la question. Tous estiment que le cadre du marché locatif doit changer, que le loyer soit de 2 000 ou 70 000 shekels par mois :

« L’utilisation d’un contrat type doit être encouragée », estime l’avocat Ohad Shpak. Comme beaucoup d’autres avocats spécialisés dans l’immobilier, il dispose d’un modèle de contrat garantissant les droits et obligations des deux parties. Tel Aviv – capitale locative du pays – propose un contrat de location équitable accessible sur le site Internet de la municipalité. Mais de nombreux propriétaires préfèrent utiliser leur propre contrat, avec des clauses à leur avantage, que les locataires ne peuvent faire changer, quand bien même ils seraient en capacité de les analyser.
Des agents comme Daniel Goldstein, qui travaille sur le secteur de Tel Aviv, estiment que sans trop brider la liberté des uns et des autres, il est possible de prévoir un encadrement des hausses de loyer dans les contrats de location, par exemple en lien avec l’inflation ou l’indice des prix de revient des locations pluriannuelles, dans l’intérêt des propriétaires et des locataires.
Goldstein est intimement convaincu – comme Shpak – que « le dépôt de garantie de trois mois versé par le locataire au début du bail doit être placé dans un compte en fiducie ou sous séquestre. Cela constituerait une sécurité, pour le locataire et le propriétaire, pendant toute la durée du bail, et jusqu’à sa restitution en fin de bail. Il n’est pas rare que les locataires se battent pour récupérer une partie de leur dépôt de garantie, souvent parce que le propriétaire l’a tout simplement dépensé.
« Un document contradictoire d’état des lieux », explique Goldstein, « photos à l’appui, devrait être établi et remis aux deux parties en début de bail, afin qu’il existe une preuve de ce qui doit être traité lorsque la location prend fin. »
Les revenus issus de la location de biens immobiliers devraient être imposés dès le premier centime, affirme Shpak. C’est le cas des revenus réguliers, mais sur le marché locatif, il existe une exonération annuelle d’impôts à hauteur de 62 300 shekels. Or, il sait que des propriétaires maintiennent, pour ce motif, le loyer en dessous du seuil, en demandant à l’avance aux locataires des sommes forfaitaires de nature à couvrir les coûts qui devraient normalement relever du loyer.
La plupart des propriétaires privés ne louent qu’un ou deux logements, ce qui explique que le marché soit désordonné et peu professionnel, avec de grandes différences de comportement, notent les agents. Sur les marchés locatifs plus développés, la gestion immobilière est la norme, avec des entreprises qui agissent pour le compte de plusieurs propriétaires. Goldstein estime que « l’avènement d’une gestion professionnelle aurait un effet en cascade sur le reste du marché de Tel Aviv ».

Ces mesures ne régleraient sans doute pas la question de la hausse des loyers, de l’ordre de 8 % (selon les derniers chiffres du CBS) pour les nouveaux baux.

Les baisses observées dans la valeur des hypothèques indiquent déjà une raréfaction du nombre des acheteurs. La hausse du coût de la vie limite en effet le volume de liquidités disponible pour le logement, même à la location.

En outre, le shekel fort renchérît les achats effectués en dollars ou en livres, ce qui a pour effet d’augmenter les prix pour les investisseurs étrangers. Ces facteurs pourraient se traduire par une raréfaction des nouveaux logements à louer.

Mais la hausse constante des prix de l’immobilier signifie également que le nombre de personnes cherchant à louer augmenter.

Et il est grand temps de redessiner le marché locatif.