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Hausse record de 19 % des logements israéliens par rapport à l’année dernière

Le marché continue de grimper malgré la baisse de la demande, la hausse des taux d'intérêt et des taux hypothécaires, et les tendances mondiales de l'immobilier

Construction d'appartements à Ir Yamim, Netanya, en octobre 2022. (Crédit : Danielle Nagler/Times of Israel)
Construction d'appartements à Ir Yamim, Netanya, en octobre 2022. (Crédit : Danielle Nagler/Times of Israel)

Selon un rapport du Bureau central des statistiques (CBS) qui a été publié vendredi, les prix des logements israéliens ont connu une hausse record de 19 % au cours de l’année dernière, soit le plus grand bond en termes d’évolution en glissement annuel depuis le début du suivi des prix.

Les prix n’ont cessé de grimper depuis le second semestre de 2018, mais leur hausse continue à défier les prédictions, la baisse de la demande et la réalité de la plupart des marchés immobiliers mondiaux, qui voient les prix ralentir ou baisser.

Dans l’ensemble, le coût de la vie a également continué à augmenter, mais à un rythme plus modeste. L’indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté de 0,2 % en septembre, portant l’indice à 4,3 % depuis le début de l’année et à 4,6 % depuis l’année dernière à la même période.

L’augmentation du coût de la vie global est due à la hausse des prix des fruits et légumes, qui ont augmenté de 3,3 %. Mais en excluant les coûts du logement et des fruits et légumes, l’augmentation tombe à 0,2 % pour le mois en données corrigées des variations saisonnières – soit un taux de croissance plus faible que celui observé au cours des sept derniers mois.

Les prix de nombreux produits alimentaires, à l’exclusion des fruits et légumes, ont baissé, le poisson frais ayant diminué de 7 %, le tahini de 4,7 % et le riz de 3,9 % par rapport aux niveaux précédents. Le lait, cependant, a augmenté de 2,1 %, et les produits frais achetés par les consommateurs affichent des hausses à deux chiffres, avec des poivrons en hausse de 11,4 %, des concombres en hausse de 11 % et des pastèques en hausse de 47,8 %.

Les coûts des soins de santé ont enregistré une hausse modeste de 1 %, tandis que le prix des activités éducatives et culturelles sont restées stables, avec une baisse de 0,1 %.

La hausse des coûts du logement semble défier la logique du marché, qui a vu une baisse de la demande de nouveaux logements, une hausse des coûts hypothécaires et des maisons qui restent sur le marché pendant de plus longues périodes.

L’indignation face à la spirale des coûts du logement et à l’augmentation du coût de la vie s’est accrue dans tout le pays, plus d’une décennie après qu’Israël a connu pour la dernière fois une agitation sociale qui avait été provoquée par les mêmes préoccupations.

L’IPC et les prix de l’immobilier continuant à augmenter, il est probable que la Banque centrale d’Israël continuera à relever les taux d’intérêt pour éviter une surchauffe de l’économie. Cela aura pour effet d’augmenter encore les taux hypothécaires, ce qui rendra de plus en plus difficile de trouver des prêts correspondant à la hausse des prix pour les acheteurs potentiels.

Le quartier de Ramat Poleg à Netanya, le 9 juillet 2021. (Crédit : Moshe Shai/FLASH90)

Selon les données, les nouveaux locataires subissent des augmentations de loyer de 8 % par mois, mais cela exclut de nombreux locataires dont le bail se poursuit et qui sont donc protégés – pour l’instant – contre l’inflation massive des prix de l’immobilier, qui se répercute également sur le marché locatif.

En juillet-août, par rapport à juin-juillet, le prix moyen d’un logement a augmenté de 1,9 %, soit la troisième plus forte hausse mensuelle à avoir été enregistrée l’année dernière, selon les données du CBS.

Les augmentations sont dues à des hausses respectives de 2,6 % et 2,8 % en glissement mensuel dans le nord et à Jérusalem. L’inflation du logement à Tel Aviv est de 1,9 %. Les chiffres de 1,8 % dans le centre dans son ensemble et de 2 % à Haïfa ont reflété un léger ralentissement de l’inflation par rapport aux chiffres du mois dernier.

D’une année sur l’autre, toutes les régions affichent cependant une inflation des prix des logements à deux chiffres, les augmentations les plus fortes étant enregistrées à Haïfa (20,1 %), dans le Nord (20,3 %) – régions qui étaient, par le passé, généralement plus abordables – et dans le centre (21,2 %).

La tendance est à la hausse tant pour les biens neufs que pour les autres. De juillet à août 2022, les prix des biens neufs ont augmenté de 23,2 % par rapport à la même période de l’année précédente. Mais l’un des facteurs contribuant à l’inflation des prix des logements neufs – la croissance des coûts des matériaux avec, pour conséquence, des augmentations de l’indice de construction – s’est atténué, l’indice n’ayant pas augmenté en septembre.

D’autres données publiées par le CBS indiquent que la demande de logements neufs a diminué de 3,1 % en juillet, tandis que les ventes de logements neufs ont chuté de 5,3 % par rapport au mois précédent, avec seulement 2 780 appartements neufs vendus en juillet et de nombreux appartements mettant souvent plusieurs mois pour être vendus.

Après correction des variations saisonnières, le marché a reculé de 14,4 % de mai à juillet par rapport aux trois mois précédents. Une offre excédentaire, des périodes de vente plus longues et une demande en baisse auraient dû conduire à un marché dans lequel les prix des logements auraient été susceptibles de baisser – mais cela ne semble pas être le cas. Les vendeurs d’appartements neufs semblent s’accrocher au prix le plus élevé du marché et sont prêts à garder une propriété vide – ou louée – jusqu’à ce qu’ils puissent en obtenir le prix demandé.

Un nouveau gratte-ciel à Hod Hasharon, dans le centre d’Israël, le 14 septembre 2022. (Crédit : Michael Giladi/Flash90)

Le nombre d’appartements neufs changeant de mains sont en baisse depuis plus de six mois. De mai à juillet, l’activité du marché a diminué à Tel Aviv et Haïfa (mais seulement respectivement de 2,6 % et 1,9 %), à Ashkelon (19,3 %), Ramat Gan (35,2 %), Beit Shemesh (31 %), Rishon Lezion (28,9 %), Beer Sheva (17,7 %), Ashdod (17,7 %), Nehariya (2,2 %), Petah Tikva (16,6 %) et à Harish (19,5 %).

Les niveaux de croissance les plus élevés pour les appartements neufs vendus par rapport au mois précédent ont été enregistrés à Or Yehuda (+ 242,4 %) et Dimona (+ 155,7 %), qui offrent actuellement des options de logement moins chères. Netanya (22,3 %), Jérusalem (9,9 %), Bat Yam (15,6 %), Ramat HaSharon (84,6 %), Eilat (13,3 %), Afula (10,6 %) et Raanana (2,5 %) ont également enregistré une forte croissance.

Les seuls marchés sur lesquels plus de 400 nouvelles propriétés ont été vendues au cours des trois mois de mai à juillet sont Netanya, Tel Aviv, Jérusalem et Ashkelon.

Un peu moins d’un quart des nouvelles propriétés vendues – 22,6 % – l’ont été avec l’aide d’une subvention dans le cadre de l’un des programmes soutenus par le gouvernement (« Mehir Lamishtaken » et plus récemment « Mehir Matara »).

Des recherches menées par le réseau bancaire mondial UBS ont identifié la possibilité qu’une bulle immobilière n’éclate dans un avenir proche, à Tel Aviv, en raison de l’écart croissant entre les prix des logements et les salaires.

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