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Tour d’horizon des transactions et locations immobilières en Israël

Le Times of Israël vous ouvre les coulisses de quelques transactions du marché immobilier israélien, à l'achat comme à la location

Vue du quartier Hadar HaCarmel et du centre-ville de Haïfa, dans le nord d'Israël, le 28 mai 2022. Illustration (Crédit : RnDmS/iStock/Getty Images)
Vue du quartier Hadar HaCarmel et du centre-ville de Haïfa, dans le nord d'Israël, le 28 mai 2022. Illustration (Crédit : RnDmS/iStock/Getty Images)

Les prix de l’immobilier en Israël ont augmenté au cours des deux derniers mois de l’année 2023, reflétant la crainte qu’une pénurie de travailleurs palestiniens de la construction due à la poursuite de la guerre contre le Hamas à Gaza ne réduise l’offre à l’avenir.

Malgré cela, le nombre de logements achetés en décembre 2023 est le plus bas jamais enregistré pour ce mois depuis l’aube du siècle, selon les dernières données fournies par le Bureau central des statistiques (CBS) et le ministère des Finances israélien.

Les prix des biens immobiliers résidentiels ont augmenté de 0,7 % en novembre-décembre 2023, par rapport aux deux mois précédents d’octobre-novembre 2023, a déclaré le CBS. Il s’agit de la première augmentation sur deux mois observée depuis décembre 2022-janvier 2023, selon les données.

Dans l’ensemble, cependant, les prix ont diminué de 1,4 % par rapport à la même période, novembre-décembre, en 2022, selon le rapport du 15 février.

Si on compare les prix de novembre-décembre 2023 à la période de deux mois précédente (octobre-novembre 2023), les prix de l’immobilier à Jérusalem ont baissé de 1,3 % ; ils sont restés stables à Tel Aviv ; et ils ont augmenté de 1,9% dans le nord d’Israël, de 1,2 % à Haïfa, et de 0,8 % dans le sud d’Israël.

En comparant par zone à la même période un an plus tôt, novembre-décembre 2022, les prix à Tel Aviv ont augmenté de 4,4 %, ils ont baissé de 1,3 % à Jérusalem, et ils ont augmenté de 0,3 % à Haïfa.

Vue de Jérusalem. (Crédit : Liran Sokolovski Finzi/iStock/Getty Images)

Selon Netanel Shuchner, professeur d’économie et d’évaluation immobilière au College of Management Academic Studies de Rishon Lezion et PDG de RMA-ET, une société immobilière spécialisée dans la rénovation urbaine, la hausse des prix observée au niveau national en décembre peut être attribuée à plusieurs facteurs.

Parmi ceux-ci figurent une pénurie de travailleurs palestiniens qui affecte l’avancement des travaux en cours et le lancement de nouveaux projets ; une hausse de la demande provenant des Juifs de l’étranger qui, face à la montée de l’antisémitisme dans le monde, souhaitent posséder une maison en Israël ; ainsi qu’une baisse de l’offre due au déplacement des résidents du nord et du sud du pays en raison de la guerre à Gaza déclenchée par l’attaque meurtrière du Hamas le 7 octobre dernier.

Selon un autre rapport de CBS, résumant les transactions immobilières pour 2023, on constate une baisse de 35 % des ventes de logements pour cette année par rapport à 2022 : 66 590 unités ont été vendues, neuves ou en seconde main, contre 102 330 unités vendues en 2022. A la fin de l’année 2023, il restait 67 760 logements neufs à vendre, soit un stock suffisant pour 27,5 mois.

Jérusalem est en tête du classement des unités neuves vendues en 2023, Haïfa étant en tête pour les maisons de seconde main.

Au quatrième trimestre 2023, les ventes de logements ont chuté de 36,1 % par rapport au même trimestre de l’année précédente, avec seulement 12 250 unités vendues au cours du trimestre. Le mois d’octobre a enregistré le plus petit nombre de ventes de l’année, en raison de la guerre qui a éclaté le 7 octobre. Les ventes ont repris en décembre, avec un total de 5 810 logements vendus, soit une hausse de 44,5 % par rapport aux ventes du mois précédent, en novembre 2023.

Un chantier de construction de nouveaux immeubles résidentiels dans le quartier Ir Yamim de la ville côtière de Netanya, le 26 mars 2020. (Credit: Gili Yaari / Flash90)

Parallèlement, selon un rapport du ministère des Finances de février 2024, le nombre de logements achetés en décembre (6 088) était inférieur de 15 % à celui de l’année précédente, et ce chiffre représente le plus petit nombre de logements achetés au cours de ce mois en plus de vingt ans. Ce chiffre inclut les logements subventionnés vendus dans le cadre d’appels d’offres gouvernementaux.

Selon le même rapport, les résidents étrangers ont acheté 127 logements en décembre, soit une baisse de 27 % par rapport à la même période de l’année précédente.

Les ventes

Nous utilisons la base de données de l’Autorité fiscale israélienne, qui enregistre les prix réels payés pour les propriétés, et nous nous concentrons sur les ventes du mois dernier (du 20 janvier au 19 février) pour vous donner l’aperçu le plus à jour possible de ce qui se passe sur le marché. Le cas échéant, nous utilisons le taux de change au moment de l’achat tel qu’il apparaît dans la base de données.

1. À Tel Aviv-Yaffo, un appartement de quatre pièces (trois chambres) de 90 mètres carrés construit en 2023 dans la rue Aminadav, qui est parallèle à la rue Itzhak Sadeh, plus grande, près du quartier de Yad Eliyahu, s’est vendu pour 3,7 millions de shekels le 21 janvier dernier. L’appartement se trouve au quatrième étage d’un immeuble de sept étages, le parking n’est pas inclus. Un appartement de deux pièces (une chambre à coucher), de 33 mètres carrés dans un immeuble construit en 2008 sur le boulevard Jérusalem, une route principale de Yaffo, a été vendu le 29 janvier pour 1 990 000 shekels. Une place de parking était incluse dans le prix d’achat.

2. À Jérusalem, un appartement de quatre pièces (trois chambres) de 96 mètres carrés au quatrième étage d’un immeuble de sept étages construit en 2020 sur la rue HaRav Raphael Baruch Toledano, qui donne sur la forêt de Ramot, a été vendu pour 3 070 000 NIS le 29 janvier. L’appartement comprend deux places de parking. Un autre appartement de quatre pièces (trois chambres à coucher), de 88 mètres carrés dans la rue Harav Uziel, dans un immeuble datant de 1970, au deuxième étage sur sept, s’est vendu pour 2 640 000 shekels le 23 janvier. Il venait sans place de parking.

3. À Haïfa, dans la banlieue nord, plus proche de Kiryat Bialik, un appartement de quatre pièces (trois chambres) de 84 mètres carrés situé dans la rue Homa U-Migdal s’est vendu pour 1 245 000 shekels. L’appartement se trouve au troisième étage d’un immeuble de six étages construit en 1985 et comprend une place de parking. Dans le sud de Haïfa, un trois-pièces de 60 mètres carrés situé dans un immeuble de 1970 sur International Street a été vendu pour 1 150 000 shekels. L’appartement se trouve au quatrième étage sur neuf et n’a pas de place de parking.

4. À Netanya, un appartement de quatre pièces (trois chambres à coucher) et de 120 mètres carrés au quatrième étage d’un immeuble de 14 étages construit en 1994 dans la rue Mordechai Gur, donnant sur Ramat Poleg, a été vendu pour 2 900 000 shekels le 23 janvier. Un emplacement de parking était inclus dans l’achat. Dans la rue Dr. Theodor Weissellberger, un appartement de trois pièces (deux chambres) de 73 mètres carrés au sixième étage sur huit, dans un immeuble construit en 1970, a été vendu pour 1 750 000 NIS. Le bien était vendu sans place de parking.

5. À Beer Sheva, un appartement de trois pièces (deux chambres à coucher) de 77 mètres carrés dans la rue Gilad, à droite de l’Université Ben Gurion du Neguev, s’est vendu pour 700 000 NIS le 28 janvier. L’appartement se trouve au premier étage d’un immeuble de trois étages construit en 1960. Juste à l’ouest de la, un appartement de quatre pièces (trois chambres) d’une superficie de 95 mètres carrés situe au deuxième étage d’un immeuble de huit étages construit en 2000 sur Mivtsa Brosh a été vendu pour 1 050 000 NIS le 21 janvier.

À la location

Nous avons utilisé la base de données de Madlan, un site Internet de transactions immobilières, pour établir la liste des appartements à louer sur le marché, en mettant l’accent sur les propriétés de trois pièces – deux chambres – convenant à un couple, deux colocataires ou une petite famille.

Dans le vieux nord de Tel Aviv, un appartement rénové de trois pièces (deux chambres) d’une superficie de 100 mètres carrés, situé dans la rue Frishman, a récemment été mis sur le marché pour un loyer de 10 350 shekels par mois. L’appartement, partiellement meublé, dispose de deux balcons et d’un coffre-fort. Il est situé au troisième étage, sans ascenseur.

Dans le quartier Katamon de Jérusalem, un appartement-jardin de 82 mètres carrés, avec trois chambres à coucher, situé au rez-de-chaussée de la rue Dov Hoz, fait actuellement l’objet de travaux de peinture et de remplacement des installations électriques. Le prix demandé pour cette propriété rénovée est de 4 800 shekels.

A Haïfa, un appartement de deux pièces (une chambre) de 30 mètres carrés, meublé et rénové, situé au 48 rue Arlozorov dans le quartier Hadar Hacarmel, est disponible à la location pour 2 400 shekels. L’appartement se trouve au deuxième étage d’un immeuble de deux étages et est doté d’un balcon avec vue sur la mer.

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