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Jérusalem et Tel-Aviv en désaccord sur les surcoûts de la rénovation urbaine

Les comités d'appel des municipalités ont adopté des points de vue opposés sur la question de savoir qui doit payer la facture de la plus-value des propriétés sujettes au TAMA 38

Le quartier de Rehavia, à Jérusalem. (Crédit : Shmuel Bar-Am)
Le quartier de Rehavia, à Jérusalem. (Crédit : Shmuel Bar-Am)

Les propriétaires israéliens vivant dans des zones en cours de rénovation urbaine surveillent de près les récentes décisions rendues à Tel Aviv et à Jérusalem, qui laissent en suspens la question de savoir qui, des propriétaires ou de la municipalité, doit payer la facture de la plus-value des propriétés.

Il y a quelques semaines, la ville de Tel Aviv a décidé que les propriétaires dans les zones de rénovation urbaine devraient payer une « taxe d’amélioration » pour la valeur supplémentaire dans l’éventualité où leur propriété serait agrandie et améliorée (à payer lors de la vente de la maison). Cette amélioration s’inscrirait dans le cadre de la loi connue sous le nom de TAMA 38 (Plan-cadre national), qui permet aux promoteurs d’ajouter des étages et des unités aux bâtiments existants (pour lesquels des permis de construire ont été délivrés avant 1981) tout en améliorant la structure.

Cette semaine, le comité d’appel de Jérusalem a adopté une position opposée, en décidant qu’il ne devrait pas y avoir de frais supplémentaires pour les propriétaires – en raison de la possibilité d’amélioration – et que la municipalité ne pouvait pas imposer la taxe.

En vertu de la loi TAMA 38, les propriétaires actuels d’un logement acceptent de permettre aux promoteurs d’ajouter des étages et des appartements à leur immeuble, que ces derniers vendent avec un bénéfice appréciable et, en contrepartie, livrent un immeuble amélioré (avec une charpente renforcée pour le rendre résistant aux tremblements de terre, et souvent aussi avec un ascenseur et/ou des salles de stockage) aux résidents existants. Des améliorations directes sont également apportées aux appartements individuels existants, comme l’ajout d’une pièce blindée et de balcons.

Bien que le système ait été mis en place pour encourager les promoteurs à rendre les bâtiments existants résistants aux tremblements de terre, TAMA 38 est devenu synonyme d’ajout de nouveaux appartements dans des zones de conservation à forte valeur immobilière. Une fois les projets TAMA 38 achevés, les recettes fiscales de la municipalité augmenteront car de nouveaux appartements payeront la taxe foncière locale (arnona), et les propriétaires existants dont les appartements ont été agrandis grâce au système, paieront au prorata de la surface ajoutée.

L’agitation actuelle porte sur l’augmentation théorique de la valeur des propriétés dans les zones où les projets TAMA 38 font partie du cadre de développement. La question est de savoir si une municipalité a le droit d’attribuer une valeur à la possibilité d’une future rénovation urbaine et de demander une taxe d’amélioration qui peut s’élever à des centaines de milliers de shekels si la propriété change de mains.

Un chantier de construction montrant une section récemment rénovée d’un immeuble, dans le cadre du plan TAMA 38, dans la ville de Kiryat Bialik, dans le nord d’Israël, le 24 octobre 2018. (Crédit : Meir Vaaknin/Flash90)

Dans d’autres situations, lorsqu’un propriétaire a la permission d’ajouter de l’espace à une maison existante, seule la valeur de ce droit de construction supplémentaire impacterait la taxe dans le cadre de la vente globale, même s’il n’y a pas de construction supplémentaire.

La controverse vient du fait que les municipalités de Jérusalem et de Tel Aviv ont fait valoir que, qu’il existe ou non des plans spécifiques, un appartement a intrinsèquement plus de valeur s’il est situé dans une zone concernée par la rénovation urbaine. Les propriétaires, sans surprise, estiment qu’en l’absence de plans spécifiques pour leur logement, on leur demande injustement de payer des frais supplémentaires (ou de les répercuter sur les acheteurs) s’ils souhaitent vendre.

À Jérusalem, l’accent est mis sur le centre de Rehavia, ainsi que sur certaines parties de Kiryat Shmuel, Talbyia et Shaarei Hesed. Les plans du TAMA 38 ont été initialement convenus en 2015. Un groupe de propriétaires, dont l’ancien président de la Cour suprême, Aharon Barak, a contesté une décision selon laquelle ils devaient payer une taxe d’amélioration, et le tribunal leur a donné raison, jugeant qu’il n’est pas raisonnable d’attendre des propriétaires qu’ils paient la taxe, simplement en raison de la possibilité théorique potentielle d’un développement futur. La municipalité de Jérusalem a été condamnée par le président du comité à payer les frais de justice des propriétaires qui ont porté l’affaire devant les tribunaux.

Mais à Tel Aviv, l’autre grande ville concernée par cette forme de rénovation urbaine, une instance d’appel équivalente a déclaré que la taxe d’amélioration devait être prélevée. La décision concerne spécifiquement le quartier connu sous le nom de Vieux Nord, qui s’étend entre la rue Ibn Gvirol et la mer, au nord de la rue Bograshov et au sud de la rivière Yarkon.

Architecture éclectique dans la rue Yehushua Ben Nun, dans le Vieux Nord de Tel Aviv. (Crédit : Shmuel Bar-Am)

La commission a décidé que les plans de rénovation urbaine de la zone donnaient aux propriétaires d’appartements la certitude que leur propriété pourrait être agrandie et améliorée, et donc prendre de la valeur. En conséquence, elle a déclaré qu’il était juste que la municipalité impose des taxes d’amélioration, reflétant la valeur supplémentaire de la possibilité future de faire partie d’un projet TAMA 38.

Les projets TAMA 38 sont particulièrement répandus à Jérusalem et à Tel-Aviv, car ces villes ont peu de terrains libres pour de nouvelles constructions, ont de vastes zones à caractère historique et de nombreux bâtiments qui doivent être conservés, ainsi que des prix élevés du mètre carré. Les alternatives telles que la démolition et la reconstruction (Pinoui v’Binoui) ne sont pas toujours envisageables.

Avec la flambée du marché immobilier, le programme TAMA 38 est attrayant à la fois pour les propriétaires, qui peuvent vendre à plusieurs fois la valeur de la propriété d’origine, et pour les promoteurs, qui vendront les unités supplémentaires au prix fort.

La décision de Jérusalem privera la municipalité des recettes supplémentaires provenant des ventes de logements dans les zones de rénovation urbaine désignées TAMA 38. La décision de Tel Aviv garantie un flux de revenus supplémentaires à la municipalité si les maisons du Vieux Nord changent de propriétaires.

L’incertitude risque d’entraîner d’autres actions en justice.

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