La Cour de Jérusalem donne raison aux habitants de la capitale contre les urbanistes

Dans une décision considérée comme une victoire pour les habitants de Jérusalem, un projet de construction proposé par la municipalité pour le quartier de Rasco a été bloqué par le tribunal pour non-respect d’un plan directeur pour ce quartier.

Cette affaire crée un précédent qui pourrait compliquer la tâche des constructeurs qui souhaitent soumettre des plans contraires aux plans directeurs de la ville pour les quartiers, qui n’étaient pas considérés comme juridiquement contraignants jusqu’à présent.

C’est aussi l’histoire d’une habitante déterminée qui a réussi à se battre contre la municipalité et à gagner.

La capitale israélienne est le leader du pays en matière de projets de rénovation urbaine, avec plus de 70 000 logements actuellement en cours de « Pinoui Binoui » (évacuation et reconstruction) à différents stades de développement, selon le Directorat de la rénovation urbaine de la ville. Ces développements permettent aux propriétaires d’appartements de moderniser leur logement sans frais, tandis que le promoteur finance le projet en échange du droit de construire des logements supplémentaires destinés à la vente.

Si ces projets de rénovation urbaine profitent aux parties concernées et permettent à la municipalité d’ajouter de nouveaux logements dans les quartiers existants, ils se font souvent au détriment des habitants du quartier, qui souffrent du bruit, de l’encombrement accru et de la concurrence plus forte pour les ressources communautaires. Pas moins de 500 gratte-ciel sont prévus dans la capitale au cours des prochaines années et menacent de modifier de manière irréversible le paysage de la ville.

Comme la plupart des quartiers, Rasco, situé entre les quartiers de Katamon, Givat Mordechaï et Pat dans le centre-ville de Jérusalem, dispose d’un plan directeur qui définit les lignes directrices des projets de rénovation urbaine, notamment le nombre de nouveaux logements pouvant être construits, la hauteur des bâtiments et les modifications de la circulation nécessaires pour accueillir des logements supplémentaires.

68 rue Tchernichovsky, à Jérusalem. (Crédit : Dorit Perry)

Un plan directeur pour la capitale publié en 2000 définit également une vision pour le développement futur de la ville.

Cependant, contrairement au Plan directeur 62 de Jérusalem, créé en 1959, ces plans directeurs sont considérés par la municipalité comme des déclarations de politique générale et non comme des documents juridiquement contraignants.

« Dans la pratique, la municipalité et les commissions de district ne se soucient pas du tout du plan directeur », a déclaré Dorit Perry, la résidente du quartier qui a mené la campagne juridique.

« Ils construisent ce qu’ils veulent. »

Dans la plupart des cas de rénovation urbaine, la municipalité reçoit les plans d’un investisseur qui a déjà obtenu l’accord de la majorité des locataires pour le projet. Mais dans le cas des terrains couvrant les propriétés du 68 rue Tchernichovsky et du 39 rue Shimoni, la ville a développé son propre plan de rénovation urbaine, qu’elle aurait ensuite présenté aux investisseurs.

Approuvé pour la première fois par le Comité de planification et de construction du district de Jérusalem, en octobre 2020, le plan prévoit de démolir deux longs immeubles de quatre étages et de les remplacer par quatre nouveaux bâtiments, dont une tour de 23 étages et trois immeubles de 10 étages. Cela permettrait de presque tripler le nombre de logements sur le terrain, qui passerait de 108 à 298, et d’ajouter environ un millier de personnes à ce quartier.

L’un des avantages de la proposition était que l’accès au parking souterrain du projet se ferait depuis la rue Herzog, une grande artère, au lieu de la rue Shimoni, une petite rue latérale à sens unique déjà très encombrée. Le plan aurait également permis d’élargir les rues Tchernichovsky et Shimoni et d’ajouter un centre pour les commerces et les services publics, comprenant notamment une crèche.

Mais il y avait des problèmes. Tout d’abord, a déclaré Perry, le plan directeur du quartier n’autorise que des bâtiments de huit étages maximum dans ces rues, en raison de la classification du quartier comme zone « historique ». (Plus précisément, six étages pour un seul bâtiment et huit étages pour un complexe comprenant plusieurs bâtiments.)

Une grande cour avec un jardin située entre les bâtiments du 68 rue Tchernichovsky et du 39 rue Shimoni, à Jérusalem. (Crédit : Dorit Perry)

« Il ne s’agit pas d’un petit écart », a souligné Perry.

« Un immeuble de 23 étages représente le triple de ce que le plan directeur autorise. »

En outre, selon Perry, un consultant indépendant a estimé que le projet de la municipalité visant à détourner la circulation de Shimoni avait « très peu de chances de fonctionner ». Selon elle, il aggraverait plutôt considérablement les embouteillages dans le quartier.

« Ce projet aurait détruit tout le quartier », a-t-elle estimé.

Les voisins se sont insurgés contre le projet et, sous l’impulsion de Perry, 400 recours ont été déposés contre ce plan.

« Il faut comprendre que Dorit Perry a mené tout cela elle-même », a déclaré un membre du conseil communautaire familier du dossier.

« Elle a poursuivi la municipalité en justice et a amené des centaines de personnes à déposer des pièces. Elle a convaincu une centaine de personnes de l’accompagner physiquement au tribunal et a récolté des milliers de shekels auprès de ses voisins pour engager un avocat. Pour gagner un procès comme celui-ci, il faut être extrêmement motivé, et elle a réussi. »

Un recours contre le plan a d’abord été rejeté, puis le plan a été approuvé à nouveau par le Comité de planification et de construction du district de Jérusalem, en août 2024. Après le rejet d’un appel de la décision par la commission, Perry et ses partenaires ont porté l’affaire devant le tribunal, où ils ont fait valoir que la proposition n’était pas conforme au plan directeur du quartier.

39, rue Shimoni, à Jérusalem. (Crédit : Dorit Perry)

Un autre plan, avec des bâtiments plus bas et davantage de petits appartements adaptés aux locataires et aux jeunes couples, a également été présenté.

Lors d’une audience la semaine dernière, le juge Ilan Sela de la Cour de Jérusalem a jugé que le plan de la ville était invalide et a demandé aux ingénieurs municipaux de concevoir une nouvelle proposition conforme au plan directeur. La municipalité a déclaré dans un communiqué qu’elle acceptait la décision et qu’elle élaborerait un nouveau plan sur la base de la décision du tribunal.

« C’est une première : jamais un tribunal n’avait condamné une municipalité », a déclaré le conseiller municipal.

« Aucun quartier n’a jamais gagné un procès contre un projet de construction parce qu’il s’écarte du plan directeur. Cela crée un précédent qui obligera les investisseurs à être plus prudents dans leurs futurs projets. »