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Les chiffres du logement en Israël reflètent la difficulté à accéder à la propriété

Les prix élevés et le faible volume des transactions immobilières rendent plus difficile que jamais l'achat d'un bien immobilier

Sharon Wrobel est journaliste spécialisée dans l'immobilier pour le Times of Israel.

Vue des tours Holyland à côté d'immeubles d'habitation plus anciens dans le quartier Gonen de Jérusalem, le 19 janvier 2020. (Crédit : Hadas Parush/Flash90)
Vue des tours Holyland à côté d'immeubles d'habitation plus anciens dans le quartier Gonen de Jérusalem, le 19 janvier 2020. (Crédit : Hadas Parush/Flash90)

Il est facile d’égrener des chiffres qui font des propriétaires des millionnaires sur le papier ou de conseiller à ceux qui ne le sont pas encore de gagner au loto pour en avoir un jour les moyens.

Selon les derniers chiffres du Bureau central des statistiques (CBS), les prix n’ont augmenté « que » de 9,8 % entre avril 2022 et avril 2023, soit tout de même le double du taux d’inflation, sans parler du ratio des hausses du salaire moyen. Mais la hausse des prix est peut-être en train de ralentir, après des mois d’inflation à deux chiffres et des augmentations annuelles dépassant 20 % il y a de cela encore quelques mois.

Au premier trimestre 2023, le « prix moyen » d’un bien était de 2,9 millions de shekels à Tel Aviv, 2,4 millions à Jérusalem et 2,6 millions dans le centre du pays.

Ce cocktail de prix exorbitants et de renchérissement des prêts immobiliers, lié à la hausse des taux d’intérêt (en hausse en mai pour la 10e fois consécutive, à 4,75 %), a eu pour effet de contracter le nombre de transactions immobilières. Cela fait des mois maintenant qu’agents immobiliers et conseillers en prêts disent que le marché est calme.

Le rapport trimestriel du ministère des Finances pour le mois d’avril fait état d’une baisse de 55 % des transactions immobilières par rapport à la même période de 2022.

Ces chiffres sont le reflet d’un marché immobilier difficile à analyser et de situations difficiles.

La peur d’être blacklisté – par les agents immobiliers ou les vendeurs – est telle que les personnes interrogées par le Times of Israel, pourtant heureuses de raconter leur histoire, ont toutes demandé de conserver leur anonymat.

Un immeuble de logements à Katamon, Jérusalem. (Avec l’aimable autorisation de Gilabrand sur Wikipédia, Creative Commons/Wikimedia)

Jamie et son mari ont réalisé leur rêve : prendre leur retraite en Israël. Ils ont fait leur alyah en octobre 2021 et ont logé chez des amis le temps de trouver un appartement à louer à Jérusalem. La location leur a donné le temps de faire le tour des différents quartiers et trouver celui qui leur convient le mieux. Ils ont retrouvé de vieux amis et s’en sont fait de nouveaux.

En avril 2022, ils ont commencé à chercher « leur maison », en priorité dans les quartiers de Katamon et Baka. Depuis, ils ont visité près de 25 appartements, selon Jamie.

Leurs critères ne semblent pas déraisonnables : de la luminosité, entre 100 et 115 mètres carrés, trois chambres, un ascenseur adapté aux poussettes ou aux fauteuils roulants et une cuisine assez grande pour être cacher et permettre à deux personnes de cuisiner côte à côte. Pourtant, ils ont bien du mal à trouver.

« Les prix à Jérusalem sont scandaleusement élevés pour la qualité des biens. Pour 3,7 à 5,5 millions de shekels, on n’a que 85 à 100 mètres carrés », regrette Jamie.

Jamie et son mari ont eu l’occasion de faire une offre, en tirant leur budget au maximum, mais le propriétaire a décliné, préférant attendre une offre plus élevée. Aujourd’hui, il en demande 20 % de plus. C’est l’un des nombreux appartements qu’ils ont vus ou visités ces dix-huit derniers mois et qui est encore sur le marché.

Jamie pense que « la plupart des appartements qui ne se vendent pas sont trop chers, atypiques ou problématiques – sur le plan matériel ou légal – ou requièrent d’importants travaux qui renchérissent considérablement le coût d’achat. »

Leur zone de prédilection est également très prisée des acheteurs à la recherche d’une résidence secondaire. La concurrence est d’autant plus rude que le nombre de propriétés est très limité, ce qui ne fait que pousser les prix à la hausse.

« Nous tiendrons aussi longtemps que possible », dit Jamie. Mais à contrecœur, son mari et elle envisagent de se rabattre sur la périphérie de Jérusalem, et même en dehors, au risque de beaucoup trop s’éloigner de leurs amis et proches pour pouvoir se réunir pour Shabbat et les fêtes.

Une autre alternative, à laquelle ils pensent, est de ne pas acheter de bien en Israël et de louer sur le long terme.

Ils n’ont toujours pas défait leurs cartons car ils savent qu’ils devront de nouveau déménager.

Illustration : Des gens font leurs courses dans un centre commercial moderne en plein air à Kfar Saba, en mars 2014. (Crédit : dnaveh via iStock par Getty Images)

A Kfar Saba, dans le centre d’Israël, un couple séparé il y a plus d’un an a du mal à trouver un acheteur pour sa maison alors que la vente est capitale pour les ex-conjoints. Chacun a un emploi bien rémunéré dans le secteur de la haute technologie et peut donc se permettre d’emprunter pour acheter un appartement assez grand pour y accueillir leurs enfants, mais ils leur faut le fruit de la vente de leur maison pour verser les apports requis.

Au départ, ils pensaient que cela irait vite et qu’il suffirait d’en parler sur les groupes Facebook pertinents. Le quartier est très demandé par les familles, avec de bonnes écoles, des moyens de transport, des magasins et installations de loisirs. La maison, en bon état, dispose de six chambres et d’un beau jardin. Les propriétaires savaient que les quelques maisons du quartier mises en vente ces dernières années étaient parties rapidement, avec une forte plus-value par rapport au prix d’achat, lorsque la région était encore en développement.

Six mois plus tard, ils ont engagé des agents immobiliers pour les aider à vendre leur bien, mais ils désespèrent de trouver un acheteur sérieux.

Lia, la femme, explique : « Les gens qui viennent visiter trouvent toujours des défauts, même minimes. Ils expliquent qu’ils vont devoir refaire ceci ou cela au moment d’emménager. Mais c’est typiquement ce qu’un acheteur fait en pareilles circonstances. »

« Je pense qu’en fait, les gens qui visitent ont des inquiétudes sur la tonalité du marché, sur la lourdeur du crédit, et qu’ils ont peur de s’engager. Le prix que nous demandons est conforme au marché, pour le quartier et le moment. Nous sommes prêts à examiner toute offre sérieuse, mais nous ne pouvons pas nous permettre de vendre moins cher que la valeur de la maison. »

« Je reçois plusieurs appels par semaine du propriétaire de l’appartement que j’aimerais acheter. Il veut me le vendre et nous nous sommes mis d’accord sur un prix. Mais je ne peux pas m’engager tant que la maison n’est pas vendue, et je ne sais vraiment pas ce que je pourrais faire pour accélérer les choses. Peut-être que la bonne personne finira par arriver, mais en attendant, nous sommes coincés », dit-elle.

Un couple ultra-orthodoxe se promène dans le quartier de Ramat Beit Shemesh Bet, le 27 avril 2020. (Sam Sokol)

À Ramat Beit Shemesh, un père attend de vendre l’appartement de quatre pièces de la famille pour donner l’argent à ses enfants. Shimon fait partie de la communauté ultra-orthodoxe de la ville : il a trois fils âgés d’une vingtaine d’années. Le premier s’est marié l’an dernier et, conformément aux attentes de la famille de la mariée, Shimon a offert au jeune couple une somme d’argent pour leur permettre d’acheter un appartement près du domicile des parents de la mariée.

Il souhaite faire la même chose pour ses deux autres fils. A défaut, l’entremetteur chargé de les marier ne s’occupera pas d’eux.

Mais ce sont de grosses sommes d’argent, et l’unique actif substantiel de Shimon est sa maison, qu’il a donc mise en vente. Une fois que ce sera fait, il devra quitter Ramat Beit Shemesh, où il vit depuis 25 ans. Il envisage de s’installer ensuite à Afula, où l’immobilier est moins cher.

« Nos racines sont ici, notre communauté est ici et nos amis sont ici », explique Shimon. « Ici, ou pas trop loin, c’est là que nos fils vivront et fonderont une famille, si D.ieu le veut. Mais il faut pour cela que je leur donne de l’argent, pour qu’ils trouvent de bons shidduchim (candidats au mariage). Le problème, c’est que je n’ai pas cet argent à la banque. »

« J’ai fait mes calculs. Je pense pouvoir vendre notre maison de Ramat Beit Shemesh pour 2,3 millions de shekels, et acheter quelque chose de similaire à Afula pour 1,2 million de shekels, peut-être même moins. Regardez les chiffres : ai-je vraiment le choix ? Ainsi, je pourrai donner à chacun de mes fils un demi-million de shekels pour commencer dans la vie. »

Mais cette fois encore, les visites se multiplient mais personne n’achète.

« Quelqu’un était très intéressé, en début d’année : il voulait vraiment acheter notre appartement, mais son salaire n’était pas suffisant pour obtenir le crédit. Un autre a fait une offre, puis s’est rétracté. Nous avons pensé à le louer, puis à louer à Afula mais ce n’est pas une solution, ce n’est pas suffisant. Et les garçons ont besoin de cet argent en une seule fois, pas d’un peu d’argent chaque mois. »

Dans l’attente, ses deux fils célibataires n’ont toujours pas commencé à rencontrer de jeunes filles.

Les visites sont toujours nombreuses, et Shimon et sa femme ont passé un Shabbat à Afula pour se familiariser avec sa communauté.

« Nous ne sommes pas les seuls dans ce cas : d’autres ultra-orthodoxes font la même chose, quittent Bnei Brak, Jérusalem ou Beit Shemesh pour Afula. Bien sûr, ma femme et moi devrons tout recommencer, mais cela en vaut la peine, si c’est pour l’avenir de nos enfants », conclut Shimon.

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