Rebond des transactions immobilières en Israël à l’approche d’une nouvelle loi

Les décisions politiques prises pour réduire les activités économiques illégales dans le pays et limiter l’évasion fiscale semblent avoir déjà eu un impact sur les transactions immobilières. En effet, un bond a été enregistré dans les ventes en décembre, avant une chute en janvier, le mois d’entrée en vigueur d’une nouvelle loi visant à limiter le recours à l’argent liquide.

En janvier, environ 9 200 appartements ont été vendus – 8 000 sur le marché classique et 1 200 logements financés par le gouvernement.

Ces 8 000 transactions sur le marché constituent le chiffre le plus bas enregistré pour le premier mois de l’année depuis 2012.

A l’inverse, en décembre, 11 000 transactions au total ont eu lieu (dont un nombre non précisé de logements financés par l’État), un élan suscité par des prédictions de croissance du marché immobilier.

Pourtant, selon un rapport rédigé par l’économiste en chef du ministère des Finances, cette baisse semble plus être liée à la conclusion de ventes avant le 1er janvier et l’application de la nouvelle loi limitant le recours à l’argent liquide dans les transactions immobilières.

Des appartements en construction dans la ville israélienne d’Ashkelon. (Photo par Lior Mizrahi/Flash90)

En janvier, des investisseurs immobiliers (à ne pas confondre avec des acheteurs de biens immobiliers) ont fait l’acquisition de 1 100 appartements, soit une baisse de 27 % par rapport aux mêmes transactions en décembre et janvier de l’année dernière.

Les investisseurs étrangers ont représenté 7 % de ces investisseurs, achetant seulement 75 appartements pendant le premier mois de cette année, dont la moitié à Jérusalem.

Cette nouvelle loi de régulation du marché avait été votée par le Knesset en mars 2018, après deux années de débat.

Elle limite les transactions en liquide entre des individus privés à 50 000 shekels (12 200 euros) et les transactions professionnelles à seulement 11 000 shekels (2 700 euros). Quand un des partenaires professionnels est un touriste, la limite a été fixée à 55 000 shekels (13 500 euros).

La loi oblige également les acquéreurs de biens immobiliers à déclarer l’origine du financement.

Selon l’Autorité de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme du ministère de la Justice, les nouvelles règles visent à restreindre l’économie parallèle, ainsi que les crimes graves, l’évasion fiscale, le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Construction d’un immeuble d’appartements et de bureaux près de la rue Hillel dans le centre ville de Jérusalem, le 18 décembre 2018. (Hadas Parush/Flash90)

Une enquête sur Israël conduite par l’OCDE en mars 2018 a estimé que la part de l’économie parallèle dans le pays était « environ deux fois plus importante qu’aux Etats-Unis, au Royaume-Uni ou au Canada ».

Une étude de la Banque mondiale de 2010 a estimé que l’économie parallèle avait représenté environ 22 % du PIB entre 1999 et 2006.

La loi autorise le ministère des Finances à limiter davantage ces plafonnements à partir de 2020, avec l’accord du ministère de la Justice, du gouverneur de la Banque d’Israël et du comité législatif de la Knesset.

La loi ne concerne toutefois pas les nouveaux immigrants ou les Israéliens de retour pendant leurs dix premières années dans le pays.

C’est grâce à l’Amendement 168 de la Directive fiscale passée en 2008, qui non seulement exempte ces deux catégories de payer des impôts sur des revenus gagnés à l’étranger pendant 10 ans, mais aussi de les déclarer.

Moshe Asher, l’ancien directeur général de services fiscaux d’Israël, a déclaré l’an dernier qu’à cause de cet amendement, Israël était devenu l’un « des paradis fiscaux les plus généreux » du monde.

Moshe Asher, l’ancien directeur général de services fiscaux d’Israël. (Photo personnelle)

Pour lui, cette loi équivaut à du secret bancaire, qui empêche Israël d’honorer ses engagements internationaux de partage d’informations fiscales avec d’autres pays.

Ces tentatives visant à faire annuler les exemptions ont été bloquées à plusieurs reprises par des membres de la coalition de gouvernement d’Israël.

Sofa Landver (Yisrael Beytenu), une ancienne ministre de l’Immigration et de l’Intégration, a avancé l’argument que l’amendement attirait beaucoup de nouveaux immigrants en Israël et que des pays comme le Royaume-Uni et l’Italie avaient des lois similaires.

Point positif, les derniers chiffres du ministère des Finances montrent que les jeunes couples ont acheté 4 900 appartements (dont les 1 200 appartements du gouvernement) en janvier.

Cela représentait une hausse de 8 % par rapport aux chiffres de 2017.