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Israël propose de contrôler les locations Airbnb pour contrer la flambée des prix

Alors que de nombreuses personnes n'ont pas accès aux locations à proximité de Tel Aviv, le gouvernement tenterait de libérer 13 000 maisons utilisées comme locations de vacances

Une vue d'un carrefour de la rue Allenby, à Tel Aviv. (Crédit: rglinsky via iStock by Getty Images)
Une vue d'un carrefour de la rue Allenby, à Tel Aviv. (Crédit: rglinsky via iStock by Getty Images)

Une propriété vide est une occasion perdue de se loger, ne serait-ce que pour une journée. Ou du moins, c’est ainsi que le gouvernement israélien le voit.

En novembre 2021, lorsque le gouvernement a dévoilé son plan pour le logement, l’un des éléments clefs était une proposition de répression des locations à court terme – des logements proposés à la journée, à la semaine ou au mois, principalement à des touristes en vacances via des plateformes telles que Airbnb.

Au cours de l’année écoulée, les locations à court terme ont été accusées de porter préjudice aux hôtels qui tentent de se remettre de l’arrêt des voyages pendant la pandémie et d’encombrer le marché immobilier, rendant encore plus difficile l’accès à des biens immobiliers abordables dans des zones très demandées comme Tel Aviv, notamment pour les locataires à long terme.

Au cœur du problème se trouve la flambée des prix du logement, qui déconcerte les gouvernements successifs depuis plus d’une décennie, chacun d’entre eux proposant divers plans pour atténuer la crise.

La plupart des plans, comme le dernier en date proposé par le gouvernement, ont cherché à faire baisser les prix en inondant le marché d’appartements, soit en accélérant la construction de nouveaux projets, soit en décourageant l’achat de résidences secondaires à des fins d’investissement.

La proposition actuelle inclut également la possibilité d’une sorte de système de permis pour les locations à court terme, avec l’implication qu’elles pourraient être refusées dans les zones de forte demande de location, ce qui affecterait jusqu’à 13 000 propriétés selon le ministère des Finances, et qui ne pourront donc plus être « louées ».

Il est difficile de savoir combien de locations à court terme existent réellement en Israël. On considère généralement que le marché est principalement constitué de propriétaires qui utilisent Airbnb ou des plateformes similaires pour louer leur propriété, ou une partie de celle-ci, pour quelques jours ou parfois plus longtemps, généralement à des touristes. Ce type de location est souvent moins cher que les hôtels, offre différentes commodités ou types d’espaces, et attire tout le monde, des familles nombreuses en vacances à des routards à la recherche d’un endroit où se poser, pour les touristes nationaux ou même pour les voyageurs d’affaires.

Airbnb compte plus de 10 000 « hôtes » offrant leurs maisons à travers Israël, a déclaré un porte-parole de la plateforme au Times of Israel. Il a précisé que la majorité de ceux qui se trouvent en Israël ne déclarent qu’une seule propriété, qu’ils habitent et quittent afin de louer leur maison pour quelques jours ici et là.

Le soleil se lève sur Tel Aviv. (Crédit : ZZ3701 via iStock by Getty Images)

Booking.com (qui comprend également des chambres d’hôtel) propose plus de 2 800 propriétés en Israël. Et bien que les zimmers – cabanes rustiques, ou suites romantiques – ne soient généralement pas conçus comme des maisons et soient habituellement situés à l’écart des grandes villes, certaines des 1 500 propriétés répertoriées sur Zimmer.co.il sont en fait des maisons ou des appartements, notamment dans des villes comme Tel Aviv et Jérusalem.

La réelle disponibilité est probablement inférieure à ce que ces chiffres suggèrent, car les propriétaires listent normalement leurs propriétés sur plusieurs plateformes, y compris sur des sites locaux comme Isralet.

À titre de comparaison, Israël compte actuellement 56 914 chambres d’hôtel, et plusieurs grands projets hôteliers devraient voir le jour dans les cinq prochaines années. Environ 10 000 chambres existantes se trouvent dans la région de Tel Aviv, et 5 000 autres sont en projet.

Des études ont montré qu’en général, les marchés de l’hôtellerie et des locations à court terme sont différents, les locations à court terme offrant à l’origine davantage de logements en libre-service dans des endroits isolés. Cette situation s’est quelque peu modifiée en raison de la pandémie de COVID-19 et depuis qu’Airbnb a commencé à inclure les hôtels « boutiques » fin 2019. La plateforme et ses concurrents offrent toujours quelque chose de très différent du marché hôtelier.

Le nouvel hôtel David Kempinski de Tel Aviv, qui surplombe la mer Méditerranée, a ouvert en avril 2022. (Autorisation de Kempinski)

C’est en partie la raison pour laquelle l’Association hôtelière israélienne a demandé une plus grande réglementation et des taxes plus élevées sur les maisons utilisées comme locations de vacances. L’association fait valoir que les règles du jeu ne sont pas équitables puisque la plupart des opérateurs de location à court terme ne paient pas de taxes d’occupation commerciale, ce qui leur permet de pratiquer des tarifs plus bas.

En 2019, Tel Aviv a promis d’examiner la possibilité de restreindre les propriétés de vacances, citant la montée en flèche du nombre d’appartements proposés aux touristes via Airbnb entre autres, alors même que les locataires cherchant à vivre dans la ville étaient de plus en plus confrontés à des prix élevés. Cependant, avant que la ville n’ait pu prendre des mesures, la pandémie a frappé et le plan semble avoir été mis de côté pour une durée indéterminée.

Aujourd’hui, on estime que 9 000 propriétés sont utilisées pour des locations de courte durée dans la région de Tel Aviv, où vivent quelque 4 millions de personnes. L’année 2021 a vu plus de 5 000 nouveaux chantiers de logements dans cette ville surpeuplée. Mais les loyers ont augmenté de 10 % au cours des deux premiers mois de 2022 et continuent d’augmenter, rendant la ville la plus chère du monde encore plus chère.

La rue Nahum HaNavi à Tel Aviv. (Crédit : Ricky Ben-David/Times of Israel)

Pourtant, même si le loyer moyen d’un appartement de trois chambres à Tel Aviv dépasse les 10 000 shekels par mois, les propriétaires peuvent encore gagner beaucoup plus en louant leur propriété pour les vacances.

Une étude menée par le site Compare the Market sur le coût mensuel moyen de la location d’un logement Airbnb dans 90 lieux touristiques du monde entier a montré que Tel Aviv avait le cinquième tarif mensuel moyen le plus élevé au monde, tandis que Jérusalem se plaçait en dixième position. En participant au marché de la location à court terme, un hôte peut gagner 243 % de plus par mois qu’un propriétaire privé (à long terme) à Jérusalem et 192 % de plus qu’un propriétaire privé à Tel Aviv. La commission de 3 % qu’ils doivent verser à Airbnb n’entame absolument pas leurs bénéfices.

Tel Aviv n’est pas la seule ville à vouloir limiter les locations à court terme. À Paris, des amendes et des obligations d’enregistrement ont été imposées pour tenter de contrôler la portée d’Airbnb. À Barcelone, la ville exige que les opérateurs Airbnb aient une licence. Et à Berlin, les résidences secondaires ne peuvent être louées plus de 90 jours par an.

À Santa Monica, en Californie, qui a imposé les contrôles les plus stricts, les locations pour toute période inférieure à 30 jours sont interdites, sauf si le propriétaire reste sur place, auquel cas une licence commerciale est nécessaire et les opérateurs doivent percevoir une taxe d’occupation de 14 % de la part des locataires.

Le dernier plan de logement en Israël doit être publié ce mois-ci. Il pourrait prévoir un régime d’autorisation strict, des mesures financières dissuasives ou une interdiction pure et simple des locations à court terme dans certaines régions du pays.

Les législateurs pourraient cependant préférer d’autres mesures potentiellement plus efficaces.

Actuellement, en Israël, il n’y a pas de licence ou d’enregistrement requis pour gérer une location à court terme. Les propriétaires sont censés enregistrer leur maison en tant qu’entreprise et payer des impôts sur le revenu, et, dans certains cas, une taxe de vente est également prélevée.

Le PDG d’Airbnb, Brian Chesky, s’exprimant lors d’un événement à San Francisco, le 22 février 2018. (Crédit : AP/Eric Risberg)

Mais Boruch Levenson, comptable principal chez Dray & Dray, a suggéré que l’administration fiscale n’a pas été « réellement agressive dans la chasse aux revenus locatifs ».

« Il existe d’autres moyens de décourager les gens de louer à court terme en utilisant d’autres outils financiers », a-t-il déclaré au Times of Israel, suggérant que ces propriétés soient soumises à des taux d’imposition foncière locaux plus élevés.

En 2016, l’administration fiscale a signalé que plus de 30 % des propriétaires louant des propriétés à court terme évitaient de payer des impôts en ne déclarant pas les revenus. Le pourcentage d’évadés fiscaux à Tel Aviv (48 %) et à Jérusalem (44 %) était encore plus élevé.

Un appartement disponible à la location en quarantaine à Tel Aviv pendant la pandémie de COVID-19. (Autorisation : Eyal Leventhal Ben David)

Tout en cherchant à libérer des logements dans le centre du pays, le gouvernement a également encouragé les propriétaires des zones périphériques à construire des unités séparées sur leurs propriétés.

Ces petits appartements sont souvent idéaux pour les jeunes couples qui s’installent, soutenant ainsi la croissance démographique dans les villes et villages éloignés de Tel Aviv ou de Jérusalem. Les unités sont également idéales pour la location de vacances à court terme. Certaines peuvent déjà être trouvées sur Airbnb.

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